Arrendadores de apartamentos sangran efectivo pese a aumentos de rentas en EE.UU.

El aumento de los costos está afectando a un amplio abanico de actores del sector, desde gigantes del capital riesgo a empresas de crowdfunding

En Nueva York
Por Patrick Clark - Prashant Gopal
25 de mayo, 2023 | 11:42 AM

Bloomberg — Nuevos datos revelan que los arrendadores de apartamentos estadounidenses, que disfrutaron de un rápido crecimiento de los alquileres durante la pandemia, se enfrentan ahora a dificultades financieras. A pesar de que los alquileres siguen subiendo en muchas zonas, la subida de las tasas de interés y el aumento de los gastos han mermado sus beneficios.

Los ingresos generados por los edificios multifamiliares financiados con más de US$47.000 millones de préstamos titulizados son actualmente insuficientes para cubrir los pagos de la deuda.

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Los impuestos sobre la propiedad se están sumando a sus retos al aumentar rápidamente, mientras que el creciente impacto del cambio climático está elevando los costos de los seguros. Además, el descenso del valor de los edificios complica aún más los intentos de los propietarios de resolver sus problemas financieros mediante la venta o la refinanciación.

Según Jay Parsons, economista jefe de RealPage, el aumento inesperado de los gastos ha sido un problema importante. Los inversores con préstamos a tasa variable, en particular, se enfrentan a mayores dificultades, ya que sus préstamos se reajustan a tasas significativamente más altas, lo que les dificulta hacer frente a los pagos.

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Actualmente, las consecuencias de estos retos han sido relativamente contenidas. Muchos inversores cuentan con topes de tasas que les protegen de los peores efectos del aumento de los costos de los intereses. Sin embargo, se espera que estas políticas expiren rápidamente a finales de este año, dejando a un número cada vez mayor de propietarios expuestos y vulnerables.

El aumento de los costos está afectando a un amplio abanico de actores del sector, desde gigantes del capital riesgo a empresas de crowdfunding, pasando por veteranos y advenedizos, especialistas del Sun Belt y operadores urbanos. Ni siquiera los propietarios del mayor y más caro mercado de alquiler del país, Nueva York, son inmunes.

Luego de un rápido crecimiento en los últimos años, según un índice de MSCI

Por ejemplo, A&E Real Estate, uno de los mayores arrendadores de Nueva York. La empresa refinanció una cartera de 3.500 apartamentos, en su mayoría de alquiler estabilizado, en junio de 2021, cuando los esfuerzos de la Reserva Federal para suavizar el golpe económico del Covid llevaron los costos de los préstamos a mínimos históricos.

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El tope de tasas de A&E limita el interés del préstamo de US$506 millones al 3,66%, aproximadamente la mitad de lo que pagaría la empresa sin la póliza. El propietario tendrá que comprar un nuevo límite de tasas cuando el préstamo venza en junio de 2024, lo que suscita “inquietud sobre la capacidad del activo para cubrir el futuro servicio de la deuda”, según un reciente informe de KBRA Analytics.

El análisis de KBRA subestima la ocupación, el crecimiento de los alquileres y las valoraciones de los edificios de A&E, muchos de los cuales se encuentran en barrios deseables de las afueras, según Bud Perrone, portavoz del propietario.

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“Nos hemos mantenido al día en los pagos desde el inicio de nuestro préstamo y no tenemos ninguna preocupación sobre el cumplimiento de todas las obligaciones futuras con nuestros prestamistas”, dijo Perrone.

Impagos en el horizonte

Con todo, la situación apunta a un problema más profundo para el sector multifamiliar. Durante el auge de la pandemia, los prestamistas estaban ansiosos por conceder préstamos puente muy apalancados a los compradores que se apresuraban a comprar pisos. La financiación a corto plazo y a tipo variable servía para pagar la adquisición y las reformas que permitirían a los propietarios subir los alquileres, lo que a su vez les proporcionaría más margen para pagar la deuda.

Ahora, los costos de los intereses están superando sus beneficios, lo que podría provocar un “gran desapalancamiento”, en el que los propietarios tendrían que aportar capital fresco o abandonar sus propiedades, según Ben Miller, director ejecutivo de la empresa inmobiliaria Fundrise.

“El mercado tiene que reconocer que hay una enorme cantidad de deuda pendiente que va a entrar en mora”, dijo Miller.

En un primer ejemplo, Applesway Investment Group, un sindicador de apartamentos con sede en Houston dirigido por Jay Gajavelli, incumplió US$230 millones de préstamos a tasa variable, enviando 3.200 unidades a la ejecución hipotecaria en abril. Un inversor institucional que ya formaba parte de la operación recapitalizó la cartera, y el prestamista Arbor Realty Trust reestructuró la deuda.

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“Arbor no tuvo pérdidas en la transacción y estamos muy cómodos con este inversor”, dijo el consejero delegado Ivan Kaufman en un correo electrónico.

Applesway no respondió a una solicitud de comentarios.

El valor de los activos sigue estando muy por encima de los niveles anteriores a la pandemia y los propietarios que evitaron los préstamos de mayor riesgo no se enfrentan a dificultades a corto plazo. Pero los propietarios que buscan una salida rápida están en un aprieto.

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Se calcula que los precios han caído entre un 15% y un 20% desde que la Reserva Federal empezó a subir las tasas de interés en marzo del año pasado, según Aaron Jodka, director de investigación de mercados de capitales estadounidenses de Colliers.

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“Los compradores están buscando reducciones de precios”, dijo Jodka. “El coste de la deuda ha subido, lo que significa que no puedo pagar los precios de 2021″.

Seguros caros

Ya es más difícil obtener beneficios en los mercados que más atraían a los inversores durante el boom de las compras. Esto se debe en parte a que la migración a esos lugares se ha ralentizado, y la afluencia de unidades nuevas está afectando a la capacidad de fijación de precios de los propietarios. También se debe al aumento de los costos de los impuestos sobre la propiedad y los seguros.

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Para los propietarios que renovaron sus pólizas este año, los costos aumentaron al menos un 30%, y a menudo se duplicaron o triplicaron en las zonas costeras de Florida y Texas, según Danielle Lombardo, presidenta del departamento inmobiliario global de Lockton Companies, un importante corredor de seguros. En un edificio de Corpus Christie (Texas), con más de 700 unidades, la prima anual subió de US$1 millón a US$3,7 millones.

Con fenómenos meteorológicos inusuales y más graves, las aseguradoras están aumentando las tarifas, reduciendo la cobertura y elevando las franquicias, dijo Lombardo.

“Estamos en el peor mercado de seguros de la historia. “Es la conversación constante: ‘Si tengo que comprar los límites completos, no puedo pagar el servicio de la deuda’. Es un momento salvajemente difícil en multifamiliares a menos que seas rico en efectivo, que muchos de estos tipos no lo son.”

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