Bloomberg Línea — La crisis del sector vivienda en Colombia, por cuenta de la caída en la iniciación de edificaciones, medidas arancelarias y los cambios en subsidios como Mi Casa Ya, no ha frenado la cartera crediticia. Durante 2025, vivienda y microcrédito fueron las únicas carteras que aportaron positivamente al crecimiento real durante todo el año.
“A finales de 2025, Colombia destaca en la región por el dinamismo de la cartera de vivienda (6,5%), liderando el crecimiento frente a sus pares, mientras que el crecimiento de la cartera total (2,3%) se ubica en un punto medio frente a los pares regionales", señala un análisis de Corficolombiana, la corporación financiera y de inversión del Grupo Aval.
El crecimiento de la cartera de vivienda está liderado por los créditos VIS (para Viviendas de Interés Social) en pesos (13,2% real anual) y no VIS en pesos (5,6% real anual). Por su parte, el microcrédito mantiene un desempeño sólido, al pasar de crecer 3,1% real anual en diciembre de 2024 a 9,0% al cierre de 2025.
Solo en diciembre de 2025, la cartera bruta total creció 2,3% real anual, acelerándose frente al 1,4% de noviembre y revirtiendo la caída de -1,7% a finales de 2024.
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La vivienda fue el principal motor del crédito en 2025, con un crecimiento sostenido, pese a unas mayores tasas en los préstamos hipotecarios.
Tras el dinamismo del primer semestre, los desembolsos se moderaron, con lo que 2025 finalizó con crecimientos de 19,8% en consumo y 14,0% en vivienda. En este último, el menor crecimiento frente a enero de 2024 (19,1%) responde en parte al aumento de las tasas hipotecarias durante lo corrido de 2025, en aproximadamente 119 puntos básicos.
“En 2025, la estabilidad de la TPM se reflejó en tasas de colocación mayormente estables, salvo en vivienda, previsiblemente afectada por el mayor costo de la deuda pública de largo plazo”, dice Corficolombiana. “A enero de 2026, las tasas aumentan en consumo (36 pbs) y comercial (37 pbs), mientras vivienda cae (-4 pbs) en un contexto de mayores tasas de captación”.
Ahora bien, el año pasado la calidad de la cartera total mejoró de 4,7% a 3,8%, por la reducción de la morosidad, especialmente en consumo y microcrédito. Sin embargo, el indicador de calidad que incluye castigos aún se mantiene por encima del nivel prepandemia (en diciembre de 2019 se ubicó en 9,4%), aunque viene mejorando y se ubica en diciembre de 2025 en 10,1%.
Rentabilidad de los establecimientos de créditos
Esta rentabilidad continuó su recuperación, alcanzando un RoAA (retorno sobre activo promedio) de 1,61% en diciembre de 2025, lo que representa un aumento de 92 puntos básicos frente al mismo mes del año anterior y de 20 pbs frente al mes previo.
Esta mejora se explica, dice Corficolombiana, por la contribución de las inversiones (inversiones de deuda), junto con una mejora en la cartera de créditos. Asimismo, la reducción en el pago de intereses sobre depósitos, y el reintegro de provisiones que contribuyeron a la mejora de la rentabilidad en el transcurso del último año.
A diciembre de 2025, cuatro de los 30 bancos del país registraron pérdidas acumuladas en el año, una mejora frente a los 11 reportados al cierre de 2024.
Alerta por encarecimiento de la vivienda
La Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) advirtió que los recientes aranceles a insumos como hierro, acero y productos cerámicos generarán una presión directa al alza en los precios de la vivienda, afectando el acceso de los hogares y profundizando la desaceleración del sector edificador.
“El hierro y el acero, que representan cerca del 16,3% de los costos directos de construcción, enfrentarán incrementos hasta del 35% que elevarían estos costos en alrededor de 3,9% y presionarían al alza el precio final de la vivienda en aproximadamente 2,2%, a lo que se suma el efecto adicional de los aranceles sobre productos cerámicos”, dijo Guillermo Herrera, presidente de Camacol.
Esta decisión, añadió, se da en un contexto de contracción prolongada del sector edificador. “Ya completamos 33 meses consecutivos de caída en las iniciaciones de vivienda y hemos llegado a niveles de actividad comparables a los de 2012, lo que afecta la inversión y el empleo”.
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De acuerdo con datos del gremio, el sector ha perdido más de 136.000 empleos y enfrenta incrementos acumulados en sus costos de construcción entre el 16% y el 20%, derivados de factores como el aumento del salario mínimo y decisiones arancelarias previas.
Contrario a lo planteado por el Gobierno, estas decisiones, enfatiza la Cámara, sí tienen efectos sobre el mercado de vivienda. “El encarecimiento de insumos se traduce inevitablemente en mayores precios para los hogares o en una reducción de la oferta formal, en un contexto donde la demanda sigue creciendo”, agregó Herrera.
