Bloomberg Línea — En Colombia, el precio máximo de una Vivienda de Interés Social (VIS) no es una decisión del mercado, sino una definición legal.
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La normativa vigente establece topes claros con el objetivo de garantizar el acceso a vivienda digna a los hogares de menores ingresos y de orientar los subsidios del Estado hacia ese propósito.
La base legal de la Vivienda de Interés Social está en la Ley 388 de 1997, que define este tipo de vivienda como aquella destinada a atender las necesidades habitacionales de los hogares con menores recursos.
En su artículo 91, la ley fija que el valor máximo de una VIS se expresa en Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (SMMLV), un mecanismo que permite actualizar automáticamente el tope cada año.
Es decir, tomando como referencia el aumento del 23% que se realizó para el salario mínimo en 2026, las viviendas VIS costarán como máximo COP$236,3 millones.
De acuerdo con esa ley y con la reglamentación posterior del Gobierno nacional, una Vivienda de Interés Social no puede superar, como regla general, los 135 salarios mínimos. Si el valor de una vivienda excede ese umbral, legalmente deja de ser considerada VIS, independientemente de cómo sea comercializada.
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Dentro de esta categoría existe un segmento adicional: la Vivienda de Interés Prioritario (VIP), dirigida a los hogares en condiciones de mayor vulnerabilidad.
La legislación establece que el precio máximo de una VIP es de 90 salarios mínimos, lo que la convierte en el rango más bajo de precio dentro de la política habitacional del Estado.
La normativa también contempla la posibilidad de ajustes a estos topes. El Gobierno nacional, mediante decretos reglamentarios, puede autorizar valores máximos diferenciados para proyectos ubicados en determinadas zonas del país, como grandes aglomeraciones urbanas, o para programas específicos como la renovación urbana.
Estas excepciones no son automáticas ni generales: deben estar expresamente definidas en la regulación vigente y obedecer a condiciones particulares del mercado del suelo y del desarrollo urbano.
El marco normativo que regula estos aspectos se encuentra compilado principalmente en el Decreto 1077 de 2015, que reúne las disposiciones del sector vivienda, ciudad y territorio.
Allí se establecen los criterios técnicos y administrativos que deben cumplir los proyectos para ser clasificados como VIS o VIP, así como las competencias de las entidades nacionales y territoriales.
Un punto clave es que los topes de precio están directamente ligados al salario mínimo. Esto significa que cada incremento anual del salario mínimo eleva automáticamente el valor máximo permitido para una vivienda VIS o VIP, sin necesidad de modificar la ley. Por esa razón, el costo máximo de este tipo de viviendas varía año a año.
En síntesis, la legislación colombiana es clara: una VIS tiene un precio máximo definido por ley, expresado en salarios mínimos, y su cumplimiento es un requisito indispensable para acceder a los beneficios, subsidios y programas estatales de vivienda.
Cualquier proyecto que supere esos límites queda, por definición legal, fuera de la categoría de interés social.
