Las tasas hipotecarias altas, los cambios en los subsidios y los imprevistos familiares han llevado a miles de hogares a echarse atrás en la compra de vivienda, sobre todo en proyectos sobre planos.
El interrogante que hay sobre la mesa es si ¿se pierde la plata que ya se abonó a la cuota inicial? La respuesta corta es no, al menos no toda. Lo que el comprador arriesga es la penalidad pactada; el resto de su dinero debe serle devuelto.
Lo que firmó define cuánto pierde
El punto de partida es el contrato: el documento de separación, el encargo fiduciario y, sobre todo, la promesa de compraventa. Allí debe quedar escrita cualquier sanción por desistimiento. Si no hay una cláusula pactada, la constructora no puede descontar una penalidad que el comprador nunca aceptó.
El artículo 1859 del Código Civil regula las arras de retractación. Quien las entregó puede retirarse del negocio perdiéndolas, y quien las recibió puede hacerlo devolviéndolas dobladas.
Ver más: El crédito caro frena el sueño de tener casa propia en Colombia, advierte Constructora Bolívar
Si el contrato no fija un plazo para retractarse, la ley entiende que solo se puede hacer dentro de los dos meses siguientes a la firma, y nunca después de otorgada la escritura o iniciada la entrega. Cuando la promesa no aclara qué tipo de arras se pactaron, la norma presume que son de retractación.
Muchas promesas no hablan de arras sino de una cláusula penal, es decir, una indemnización fijada de antemano por incumplir (artículo 1592 del Código Civil). Esta tiene límites: el artículo 1601 del mismo código y el 867 del Código de Comercio permiten que un juez la reduzca cuando resulta excesiva.
En el mercado, las penalidades por desistimiento suelen moverse entre el 5% y el 10% del valor de la vivienda.
La Ley 1480 de 2011 (Estatuto del Consumidor) declara ineficaces las cláusulas abusivas, aquellas que generan un desequilibrio injustificado en contra del comprador. Una sanción que solo aplica al cliente, o que se queda con toda la cuota inicial, puede ser reducida o anulada por la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC) o por un juez.
Ver más: BlackRock cambia una estrategia de inversión de casi seis años y ahora favorece a los bonos
Si el desistimiento obedece a un incumplimiento del constructor, como retrasos en la entrega o cambios en lo prometido, el comprador puede terminar el contrato y reclamar la devolución completa, e incluso la penalidad a su favor.
Lo mismo aplica cuando no se cumple una condición pactada (por ejemplo, que el crédito fuera requisito del negocio) o ante fuerza mayor debidamente probada.
Antes de desistir, vale la pena explorar la cesión de derechos: con autorización de la constructora, un tercero asume la promesa y le reconoce al comprador lo pagado, sin penalidad.
Qué hacer si decide desistir
- Lea la promesa e identifique si se pactaron arras o cláusula penal, y por cuánto.
- Presente la solicitud por escrito y pida la liquidación detallada.
- Verifique el plazo de devolución previsto en el contrato.
- Si le retienen más de lo pactado o no le devuelven el dinero, radique una queja ante la SIC.
