Buenos Aires — El 70% del desarrollo inmobiliario de Buenos Aires se concentrará este año en nueve barrios porteños, de acuerdo con datos del sector privado.
Según un análisis de la empresa de real estate Terres, el desarrollo inmobiliario “seguirá polarizado geográficamente, con corredores consolidados que profundizan su expansión mientras amplían zonas de la ciudad esperan su momento”.
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El informe manifestó que los nueve barrios que liderarán la actividad son: Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Belgrano, Palermo, Villa Crespo y Caballito.
“Juntos concentrarán en el futuro cercano aproximadamente el 70% de los lanzamientos de obra, metros cuadrados a construir y operaciones de compraventa de terrenos durante el año”, puntualizó.
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Federico Akerman, director de Terres, evaluó que esos barrios combinan tres factores: “Normativa que permite densificación, infraestructura que sostiene crecimiento y demanda validada que justifica nuevos proyectos”. “Donde esos tres elementos coinciden, el mercado se activa”, argumentó.
La ciudad en números
El análisis de Terres, basado en el estudio de 5.500 parcelas en la ciudad de Buenos Aires, explicó que este año la distribución será de la siguiente manera:
Corredor norte en expansión: (Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Belgrano), con el 40%-45% de la actividad total.
Áreas consolidadas de alta rotación: (Palermo, Villa Crespo, Caballito, Almagro) con un 30%-35% de la actividad total.
Barrios en integración gradual: (Agronomía, Paternal, Villa Ortúzar, Chacarita) con un 15%-20% de la actividad total.
Zonas con potencial aún no activado: (Parque Patricios, Nueva Pompeya, Boedo, San Telmo, Constitución, Flores, Villa Soldati) con un 10%-15% de la actividad total.
Consecuencias de la concentración
“El mapa no es una sentencia definitiva”, evaluó Akerman, aunque aclaró que “sí es una radiografía de dónde está la oportunidad hoy”. “Quien quiera operar en 2026 con criterio estratégico necesita entender esta geografía. Y quien quiera cambiarla necesita intervenciones estructurales”, expresó.
“En 2017-2019, el boom del crédito hipotecario permitió que más barrios participaran del crecimiento. Hoy, sin ese motor externo, el mercado es mucho más selectivo”, opinó Federico Akerman.
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Además, el reporte sostuvo que “la polarización del desarrollo inmobiliario tiene impactos que trascienden lo económico”. Al referirse a la “presión sobre infraestructura en zonas activas”, subrayó que “si el 70% de la construcción se concentra en nueve barrios, la demanda de transporte, servicios públicos, comercios y espacios verdes se intensifica en esas áreas”. “Esto puede generar saturación si la infraestructura no acompaña el ritmo de crecimiento”, puntualizó.
“Desarrolladores, propietarios e inmobiliarias que operan en los barrios activos tienen mayor certeza de salida. Quienes apuestan por zonas menos dinámicas enfrentan mayor riesgo y plazos de concreción más largos”, remarcó.
“La concentración genera un círculo vicioso”, analizó Akerman. “Las zonas que crecen atraen más inversión, lo cual valida más crecimiento. Las que quedan rezagadas pierden atractivo, lo cual las aleja aún más del radar del mercado. Romper esa inercia requiere incentivos y cambios estructurales, no solo voluntad”, aseguró.
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