Bloomberg Línea — Las viviendas más baratas de Colombia podrían dejar de ser atractivas para los constructores. Esa es la advertencia central planteada por la Asociación Nacional de Instituciones Financieras (ANIF) en un documento en el que analiza el borrador de decreto del Ministerio de Vivienda que busca modificar la forma en que se fijan y ajustan los precios de la Vivienda de Interés Social (VIS).
Según ANIF, una medida que pretende proteger a los compradores podría terminar afectando la oferta de este tipo de vivienda, en un contexto en el que el sector ya presenta un deterioro sostenido.
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“El Ministerio de Vivienda publicó un borrador de decreto que busca desindexar el valor de la Vivienda de Interés Social del salario mínimo, una medida que, bajo el argumento de proteger a los compradores, podría generar efectos contraproducentes en el mercado habitacional”, señala ANIF.
De acuerdo con el análisis de ANIF, el decreto propone “eliminar la indexación de la VIS al salario mínimo, fijar precios en pesos desde la separación y unificar el tope de 150 a 135 SMMLV”.
Actualmente, según el Plan Nacional de Desarrollo 2022-2026, “el tope de la VIS es de 135 o 150 SMMLV dependiendo de su ubicación, y 175 para renovación urbana”.
Sin embargo, la propuesta del Gobierno “unifica estos valores en 135 SMMLV como regla general”, lo que implica un cambio estructural en el esquema vigente.
ANIF también destaca que el borrador obliga a que “el precio se exprese en pesos desde el inicio del proceso de compra” y restringe los ajustes del valor de la vivienda a situaciones extraordinarias sustentadas en el “Índice de Costos de la Construcción de Edificaciones (ICOCED) del DANE”.
No obstante, la entidad advierte que este índice “presenta limitaciones pues no captura el costo del suelo, ni costos administrativos y financieros”.
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Sobre la estructura de costos, el documento de ANIF subraya que “el impacto en costos no puede subestimarse”. Aunque el ICOCED indica que “la mano de obra representa 20,4% y los materiales de construcción 50,7%”, el análisis aclara que “esta lectura es incompleta”, dado que excluye componentes clave para la viabilidad económica de los proyectos VIS.
En este contexto, ANIF advierte que “al congelar precios en pesos sin mecanismos adecuados de ajuste, el decreto podría paradójicamente desincentivar los nuevos proyectos reduciendo la oferta de VIS”.
Además, la medida podría “encarecer la vivienda nueva y usada, así como el mercado de arrendamientos en el mediano plazo”.
El análisis señala también que la demanda insatisfecha podría trasladarse hacia otros segmentos del mercado, teniendo en cuenta que “la vivienda VIS representa el 67% de las ventas totales de vivienda”.
El documento de ANIF resalta, además, los riesgos jurídicos del borrador de decreto. Según el análisis, este “genera incertidumbre jurídica significativa pues su régimen de transición es ambiguo, y carece de claridad sobre qué constituye una ‘situación jurídica consolidada’ en negocios en curso”.
Al mismo tiempo, se precisa que el decreto “prohíbe la indexación en la escrituración para contratos iniciados bajo las reglas anteriores”.
ANIF sitúa esta propuesta en un momento especialmente adverso para el sector edificador. Las edificaciones “acumulan nueve trimestres consecutivos de decrecimiento”, con una caída de “-8,1% en el año corrido al tercer trimestre de 2025”.
Aunque las ventas repuntaron, “las iniciaciones VIS cayeron -26%, marcando mínimos históricos”, un deterioro que “se agrava con el aumento de desistimientos tras la eliminación del programa Mi Casa Ya”.
Finalmente, ANIF plantea que “el gobierno debe abrir un diálogo técnico con el sector, en lugar de imponer controles de precios”, y recomienda tener en cuenta “la evolución del precio del suelo, los costos directos de producción, la inflación y los salarios”, con el fin de proteger a los compradores sin comprometer la oferta de vivienda.
