Bloomberg Línea — El sector de la construcción en Colombia atraviesa el peor inicio de año desde que se tienen registros consolidados. Los principales indicadores de vivienda nueva —lanzamientos, iniciaciones y ventas— cayeron con fuerza en enero y marcaron mínimos históricos, confirmando que la actividad no sólo sigue en contracción, sino que profundiza su deterioro en 2026, en un entorno de mayores tasas, menor apoyo estatal y crecientes costos.
VER MÁS: Ranking: las ciudades de Colombia donde más subió el precio de la vivienda nueva en 2025
“El sector vivienda inició 2026 con el peor arranque desde que se tiene registro”, dijo Corficolombiana, corporación financiera del Grupo Aval, en un informe sectorial. “Los lanzamientos, iniciaciones y ventas registraron fuertes caídas y alcanzaron mínimos históricos, confirmando que el sector no solo permanece en contracción, sino que continúa profundizando su deterioro”.
Las cifras son elocuentes. En enero, las iniciaciones de obra se redujeron 56% anual, los lanzamientos cayeron 23% y las ventas disminuyeron 15%, en comparación con un mes que ya había sido débil en 2025.
Además, las ventas retrocedieron a niveles no observados desde 2013. No se trata de un ajuste puntual, sino de la prolongación de una fase contractiva que ya completa tres años consecutivos de caídas en el valor agregado de la construcción de vivienda.
El documento advierte que “la reactivación no es inminente y que la contracción podría profundizarse en 2026”. El diagnóstico combina factores de demanda y oferta que se han deteriorado simultáneamente.
Por el lado de la demanda, el encarecimiento del crédito hipotecario se ha convertido en uno de los principales frenos. En febrero, las tasas hipotecarias alcanzaron 12,7%, “su nivel más alto en 19 meses”, en un contexto de presiones fiscales que mantienen elevadas las tasas de los TES, referencia clave para el costo del financiamiento de largo plazo.
Según el análisis, “por cada punto adicional en la tasa hipotecaria, las cuotas mensuales pueden aumentar entre 4% y 7%”, lo que reduce la capacidad de endeudamiento de los hogares.
El impacto no es marginal. Para una vivienda VIS de 150 salarios mínimos a 15 años, un aumento de un punto en la tasa puede implicar un alza cercana a COP$157.000 mensuales en la cuota. En un mercado donde el cierre financiero depende de márgenes estrechos, ese diferencial resulta determinante.
VER MÁS: Construcción de edificaciones completó dos años y medio cayendo en Colombia: ¿cómo reactivarla?
A esto se suma el debilitamiento del programa Mi Casa Ya, fundamental para sostener la demanda en los segmentos de menores ingresos.
En 2025 se asignaron apenas 8.650 subsidios, “una caída de 82% frente al año anterior y muy por debajo de la meta de 50.000 subsidios anuales”. Además, el presupuesto de inversión de Fonvivienda se redujo 34% para 2026, anticipando una menor cobertura.
Corficolombiana subraya que “sin el subsidio, la cuota mensual promedio sería cerca de 40% más alta”. En el ejemplo de una vivienda VIS de 150 salarios mínimos, el apoyo estatal puede representar un alivio cercano a COP$1,2 millones mensuales frente al escenario sin subsidio. La combinación de crédito más costoso y menor apoyo público restringe drásticamente el acceso.
Las simulaciones incluidas en el análisis muestran un deterioro adicional en 2026. La proporción de hogares con ingresos suficientes para adquirir vivienda VIP se reduciría de 34,5% en 2025 a 30,1% en 2026, mientras que en VIS caería de 16,1% a 13,1%. En términos absolutos, “cerca de 787 mil hogares quedarían excluidos del acceso a vivienda VIP y 538 mil de la VIS en 2026”.
El incremento del salario mínimo de 23% añade una presión adicional. Dado que los topes de vivienda social se expresan en salarios mínimos, el alza impacta directamente el precio máximo de la VIS y la VIP. “Este eleva el precio máximo de la vivienda VIS y, al mismo tiempo, incrementa los costos laborales del sector, intensificando las restricciones tanto por el lado de la demanda como de la oferta”, advierte el documento.
Desde la oferta, el efecto se siente en los costos de construcción. La mano de obra representa el 20,4% del costo total y explicaría más del 50% de la variación anual del ICOCED en 2026.
Se proyecta que este índice crecería 6,4% el próximo año, pero podría acelerarse hasta 9,2% en un escenario de mayor transmisión hacia materiales y otros insumos. Ese aumento reduce la viabilidad financiera de nuevos proyectos y desincentiva lanzamientos.
La debilidad de la demanda ya se refleja en los desistimientos. En 2025 alcanzaron niveles similares a los máximos históricos de 2023, y el informe anticipa un alto riesgo de que vuelvan a incrementarse en 2026, en un entorno de mayores tasas, menos subsidios y precios más altos.
El segmento VIS es el más expuesto. Como resultado, comienza a observarse una recomposición del mercado, con mayor participación relativa de la vivienda No VIS. Sin embargo, el informe aclara que este cambio no responde a un auge del segmento medio y alto, sino a un deterioro más profundo de la vivienda social, que durante la última década fue el principal motor de la actividad edificadora.
Concluye el análisis que, “el sector vivienda continúa profundizando su deterioro, sin lograr consolidar un punto de inflexión”. Y añade que, “sin un entorno que restablezca la confianza, mejore las condiciones de financiamiento y garantice reglas de juego estables, la recuperación seguirá postergándose”.
El riesgo trasciende al sector. La actividad edificadora se articula con más de la mitad de los sectores productivos y es uno de los mayores generadores de empleo formal.
VER MÁS: El Estado desplaza a las empresas como motor del PIB en Colombia: ¿Es sostenible el crecimiento?
Su prolongada debilidad no sólo compromete el crecimiento económico de 2026, sino también el avance en la reducción del déficit habitacional. En ese contexto, el peor arranque histórico del año no parece un accidente estadístico, sino la señal de un ajuste más profundo que aún no toca fondo.
