Bloomberg Línea — Los centros comerciales Rio Sul y Pátio Paulista cerraron junio con un 99,1% y un 99% de ocupación, respectivamente. Los centros comerciales ubicados en la región de Botafogo, en Rio de Janeiro, y en la Avenida Paulista, en São Paulo, registran las tasas más altas de SLA (superficie bruta alquilable, es decir, la suma de las áreas disponibles para alquiler) entre los centros comerciales de la cartera de Iguatemi (IGTI11), según los resultados divulgados esta semana.
Teniendo en cuenta toda la cartera de 17 centros comerciales, Iguatemi cerró el segundo trimestre con una ocupación promedia del 96,9%, lo que representa un aumento de 0,5 punto porcentual en comparación con el mismo período del año anterior. El indicador excluye las cuatro torres comerciales, los dos outlets y el Power Center Iguatemi Campinas, un complejo anexo al centro comercial de la ciudad.
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La empresa atribuye el desempeño de la ocupación a la calidad de la mezcla de inquilinos, destacando la expansión de marcas internacionales durante el trimestre.
H&M abrió tiendas en cuatro centros comerciales: Rio Sul, Iguatemi Porto Alegre, Esplanada y Praia de Belas. Birkenstock, operada por la propia Iguatemi a través de i-Retail, inauguró una tienda en Rio Sul y firmó un contrato con Iguatemi Campinas.
La noticia más destacada del informe fue la de Dior. La empresa informó que el Iguatemi São Paulo fue elegido para albergar una nueva tienda de la marca, de 600 m², inspirada en la tienda insignia de la Avenida Montaigne, en París.
Por su parte, el Iguatemi Campinas acogió la ampliación de Zara, en un proyecto de 2.800 m², y la inauguración de Carolina Herrera. El centro comercial registró ventas de R$563,5 millones (US$110,1 millones) en el trimestre y cerró junio con una ocupación del 95,9%.
En el Iguatemi São Paulo, el activo con mayor volumen de ventas de la cartera, con R$1.390 millones (US$271,7 millones), abrieron la joyería Ara Vartanian y el quiosco de Dominique, que opera la marca Diptyque. El complejo también contará con un spa de la marca alemana Augustinus Bader y la pastelería francesa Ladurée.
En el JK Iguatemi, Goyard reabrió su tienda; el activo registró ventas por R$769,6 millones (US$150,4 millones) y tiene una ocupación del 98,3%.
El Pátio Higienópolis firmó acuerdos con el restaurante Casa Europa y con las marcas Foxton y Oceane. El Iguatemi Esplanada inauguró Life by Vivara y firmó un acuerdo con Kiko Milano.
La cartera de tiendas propias, que incluye i-Retail e Iguatemi 365, registró ingresos brutos de R$67,1 millones, un aumento del 25,8%, con un margen de EBITDA que pasó del 6,3% al 16,5%.
Interior de São Paulo
En el otro extremo de la tabla, el Iguatemi Rio Preto cerró junio con un 91,3% y el Iguatemi Ribeirão Preto, con un 92,7%, las dos tasas más bajas entre los centros comerciales. La diferencia entre el primero y el último lugar es de 7,8 puntos porcentuales.
Ambos activos formaron parte del paquete de participaciones minoritarias vendido al Fondo de Inversión Inmobiliaria XP Malls, anunciado en diciembre y concluido el 13 de marzo de 2026. La operación ascendió a R$372 millones (US$72,7 millones) y abarcó el 23,96% de Ribeirão Preto, el 18% de São José do Rio Preto, el 9% de Alphaville y el 7% de Praia de Belas. La empresa informó que mantuvo la administración y el control operativo de los cuatro proyectos.
En un informe de diciembre, BTG Pactual estimó la tasa de capitalización de salida en alrededor del 9%, lo que significa que el comprador recibe al año el equivalente al 9% del valor pagado. El banco consideró que ese nivel representaba una prima sobre los múltiplos de la propia Iguatemi y señaló que la cartera vendida generaba menos por m² que el promedio de la empresa.
Hay otros dos activos por debajo del promedio cuyas causas se explican en el informe. El Market Place, con un 93,5%, se encuentra en proceso de retrofit. El Praia de Belas, con un 95,5%, absorbió la desocupación temporal del supermercado Nacional, cuya superficie será ocupada por Zaffari en el segundo semestre. Sin ese efecto, las ventas en las mismas áreas de la cartera habrían alcanzado el 4,4%, en lugar del 4,2% reportado.
Fuera del grupo de centros comerciales, la menor ocupación de toda la cartera se encuentra en Market Place Torre II, con un 81,4%. Las otras tres torres comerciales presentan un 100% de ocupación. El informe no explica esta diferencia.
El I Fashion Outlet Santa Catarina registró una caída del 14,8% en los ingresos por alquiler durante el trimestre y del 23,2% en el semestre, sin que se mencione en el documento. En un informe del 28 de junio, JPMorgan señaló que este activo era el de menor rendimiento entre los proyectos greenfield analizados en el sector, con un 5% en el tercer año de operación. Greenfield es un proyecto construido desde cero, en un terreno sin actividad previa, a diferencia de las ampliaciones de centros comerciales ya existentes.
El mismo estudio señala a Iguatemi como la empresa con la mejor rentabilidad promedio en proyectos greenfield del sector, con un 11,6%, por delante de Allos (ALOS3), con un 9,9%, y Multiplan (MULT3), con un 8,5%. JPMorgan mantiene para las acciones de Iguatemi la recomendación overweight, su calificación más positiva, con un precio objetivo de R$32 (US$6,25) para diciembre de 2026.
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Venta de participaciones
La utilidad neta ajustada ascendió a R$133,8 millones (US$23,1 millones), lo que representa una caída del 35,8% respecto al mismo período de 2025. La comparación se ve afectada por la ganancia de capital de R$139,1 millones (US$27,1 millones) que la empresa registró el año anterior con la venta de participaciones en Market Place y Galleria. En términos recurrentes, que excluyen este efecto, la utilidad creció un 22,1%.
Los ingresos brutos alcanzaron los R$441,4 millones (US$86,2 millones), lo que representa una disminución del 3,8%. El EBITDA ajustado, que mide el resultado operativo antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización, ascendió a R$290,5 millones (US$56,7 millones), lo que supone una caída del 34,8%. En la base pro forma — un recálculo en el que la empresa vuelve a calcular las cifras del año anterior como si la cartera ya tuviera la composición actual — ambos indicadores crecen un 8,8% y un 10,8%.
El NOI, resultado operativo neto que mide cuánto generan los proyectos después de los costos de operación, alcanzó los R$298,5 millones (US$58,3 millones) en la participación de Iguatemi, con una margen del 94,6%, que la empresa calificó como un récord.
El costo de ocupación, que mide qué porcentaje de los ingresos de los comerciantes se destina a renta, cuotas de condominio y fondo de promoción, se situó en el 10,8%. La morosidad neta se mantuvo en el 0,1%.
Los ingresos por renta, considerados como el 100% de los activos, crecieron un 3,4%, hasta alcanzar los R$497,9 millones (US$97,3 millones). Las ventas totales sumaron R$6.600 millones (US$1.290 millones), un aumento del 4,6%, en un trimestre que el informe describe como marcado por la Copa del Mundo y por el desfase del calendario de la Semana Santa.
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Por su parte, el apalancamiento cerró el trimestre en 1,62 veces la relación entre deuda neta y EBITDA ajustado, frente a 1,29 veces en el primer trimestre, un movimiento que incorpora la captación de R$535 millones (US$104,5 millones) en CRI (Certificados de Cuentas por Cobrar Inmobiliarias) realizada el 25 de junio, al 97% de la tasa de los Certificados de Depósito Interbancario (CDI).
La empresa aprobó el 9 de junio un programa de recompra por R$60,3 millones (US$11,7 millones) y, tras el cierre del trimestre, Fitch le reafirmó la calificación AAA(bra).
