Bloomberg Línea — Con la política de trabajo presencial cada vez más consolidada, la desocupación (espacio vacío) en oficinas de alto nivel en la ciudad de São Paulo alcanzó niveles similares a los del periodo prepandémico. Esto significa un aumento de la competencia por las áreas más codiciadas y, como efecto secundario, ejerce presión al alza sobre los precios de los alquileres.
Según un estudio de la consultora global JLL al que tuvo acceso Bloomberg Línea, la tasa media de desocupación de las oficinas de alto nivel (A y AA) de São Paulo alcanzó el 14,7% a finales de 2025.
En algunas regiones, este nivel fue aún más bajo, como en la región llamada Nova Faria Lima (6%) y en la avenida Paulista (4%).
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“A medida que las empresas llaman a sus empleados a volver a la oficina a tiempo completo, esto genera una necesidad prácticamente inmediata de más espacio”, dijo la directora de alquileres de JLL, Yara Matsuyama, a Bloomberg Línea.
La desocupación media de las oficinas de la ciudad se encuentra en un rango considerado “neutral”, es decir, no hay exceso de demanda ni de oferta, según la directiva, pero esto es en términos generales.
“Es importante recordar que cada región tiene su propia dinámica. En Nova Faria Lima y Paulista, obviamente nos encontramos con un escenario más restringido de oferta, con competencia por el espacio, lo que acaba impulsando al alza los valores [de los alquileres]”.
Los precios más altos solicitados en 2025 se registraron, una vez más, en Nova Faria Lima, con un promedio de R$303 (US$58) por metro cuadrado. Matsuyama destacó que, en algunos casos, los precios llegaron a R$350 (US$67) por metro cuadrado en la región.
Según la directiva, el aumento de los precios se debió tanto a la ubicación de los proyectos como al nivel de restricción de la oferta en estas regiones.
Otro caso que ilustra el auge del mercado de oficinas es el de la avenida Rebouças, en la zona oeste.
La avenida pasó a ser considerada una región corporativa dentro de JLL en 2022, cuando el precio medio de alquiler rondaba los R$120 (US$23) a R$130 (US$25) por metro cuadrado. En 2025, el precio medio fue de R$180 (US$34) por metro cuadrado, con una tasa de desocupación del 9%, muy por debajo de la media de la ciudad.
“Las nuevas existencias de inmuebles de Rebouças se inauguraron hace poco y la región ya cerró el año con una tasa de desocupación de un solo dígito. Esto es fruto de la intensa actividad comercial”, afirmó.
La capital paulista cerró el año con un inventario total de 5,1 millones de metros cuadrados de oficinas de alto nivel, con un precio medio mensual de R$117 (US$22,43) por metro cuadrado, lo que representó un aumento del 12,2% con respecto a 2024.
El inventario de nuevas oficinas entregadas en el cuarto trimestre ascendió a 25.000 metros cuadrados, lo que llevó a un total de 84.000 metros cuadrados en el año.
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Grandes transacciones
Con dos grandes transacciones cerradas en el cuarto trimestre, que involucraron a Nubank y Banco ABC, el mercado de oficinas de São Paulo registró diez operaciones con alquileres superiores a 10.000 metros cuadrados el año pasado. Fue el mayor volumen desde 2016.
Otros movimientos importantes se produjeron en la zona central, cerca de la avenida Paulista, en el nuevo edificio Passeio Paulista, en la calle Consolação, y en ellos participaron empresas como Banco do Brasil y Saint Paul.
“Observamos un intenso movimiento de demanda por parte de empresas de todos los tamaños, impulsado por la intensificación del trabajo presencial, pero también por la búsqueda de eficiencia”, afirmó la directora de JLL.
Matsuyama dijo que, a pesar del aumento de los precios, algunas empresas no renuncian a estar bien ubicadas en zonas nobles y emblemáticas, como Faria Lima, lo que debería significar una disputa por las áreas en un futuro próximo.
“Mientras haya empresas dispuestas a pagar por ocupar determinados espacios, tendremos competencia por las áreas en estas regiones”, afirmó.
La directiva señaló Chácara Santo Antônio, en la zona sur de São Paulo, como uno de los ejes que debería destacar en el mercado de oficinas en 2026.
Se trata de una región que ha estado durante mucho tiempo sin transacciones significativas, en parte debido a que los edificios son más antiguos.
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En este contexto, la expansión de la demanda en la vecina avenida Chucri Zaidan y el consiguiente aumento de los precios de los alquileres en la región “empujan” parte de la demanda hacia Chácara Santo Antônio.
“Los nuevos proyectos en Chácara Santo Antônio tienen el mismo nivel (de calidad) que Chucri, pero con precios más atractivos”, afirmó.
Según Matsuyama, se espera que solo cinco grandes proyectos — de más de 40.000 metros cuadrados — se lancen en 2026 en la ciudad.
“El resto (de las entregas) son edificios más pequeños, en terrenos donde el tamaño de la construcción permitida es más modesto, entre 5.000 y 12.000 metros cuadrados, en promedio”, afirmó.
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