Bogotá — El Tribunal Superior de Bogotá confirmó la responsabilidad de Alianza Fiduciaria S.A. en el fallido proyecto inmobiliario Torres del Cielo, en Barranquilla, y amplió de forma sustancial la reparación a favor de los afectados. La condena pasó de cerca de COP$8.400 millones en primera instancia a COP$13.552 millones.
Para Juan Carlos Orjuela Cortés, apoderado de los demandantes y socio de Orjuela Cortés Abogados, la decisión sienta un precedente: “la reparación del consumidor inmobiliario perjudicado debe atender al daño económico real causado por la indisponibilidad de sus recursos, y no limitarse a preservar su poder adquisitivo”.
A lo que agregó que la fiducia no es una figura decorativa ni un simple intermediario administrativo, sino una actividad profesional de alto impacto social, sujeta a un estándar reforzado de diligencia y responsabilidad.
“Para los compradores de vivienda sobre planos, el criterio del Tribunal puede ser un argumento para reclamar que la indemnización refleje el costo de años sin disponer de su dinero”, agregó el abogado.
La sentencia, proferida el pasado 3 de septiembre de 2026, resolvió el recurso de apelación contra el fallo de la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera.
El primer fallo, de febrero pasado, había declarado responsable a la fiduciaria, como gestora y vocera del patrimonio autónomo, por negligencia grave e incumplimiento de sus deberes contractuales, legales y profesionales.
En su momento fue la condena más alta impuesta a una fiduciaria en Colombia por un proyecto inmobiliario.
El Tribunal reiteró que Alianza Fiduciaria incumplió los deberes que le correspondían en materia de información, previsión, verificación y control, en particular frente a los riesgos asociados al desarrollo del proyecto.
La conclusión coincide con la de primera instancia, que había encontrado fallas en la evaluación del proyecto y en el análisis de la solvencia y la capacidad técnica del constructor.
También había señalado el uso indebido de recursos del patrimonio autónomo y la falta de acciones correctivas frente a la parálisis de la obra.
Torres del Cielo, en la zona alta del barrio Villa Santos, al norte de Barranquilla, prometía 120 apartamentos de estrato 6 en una torre de 20 pisos, con terraza panorámica y piscina. Su construcción se suspendió de forma definitiva en 2018.
La demanda fue presentada en octubre de 2023 por 27 familias que confiaron sus ahorros a un esquema que suponía una administración diligente y especializada.
Interés bancario corriente en lugar de IPC
La principal novedad de la decisión está en la forma de reparar. La Sala Civil acogió los argumentos de la apelación y concluyó que la indexación de los aportes con el IPC, ordenada en primera instancia para conservar su valor adquisitivo, no brindaba una reparación integral.
El Tribunal distinguió dos conceptos: la corrección monetaria solo actualiza el valor nominal del capital frente a la pérdida de poder adquisitivo; y el interés bancario corriente, en cambio, incorpora además la compensación por haber estado privado de los recursos durante un período prolongado, dentro de una operación comercial con tratamiento jurídico particular.
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Con ese criterio, el Tribunal condenó a Alianza Fiduciaria a pagar COP$13.552 millones, que corresponden a la restitución de los aportes más el interés bancario corriente, en los términos de la sentencia.
Alianza Fiduciaria no respondió a una solicitud de comentarios. Tras la decisión del Tribunal, esta firma interpuso un recurso extraordinario de casación, que correspondería resolver a la Corte Suprema de Justicia.
Sin embargo, según Orjuela, la jurisprudencia aplicable indica que ese recurso no es procedente. Su argumento es que ninguno de los demandantes reclama individualmente una suma superior a la exigida para que la casación sea viable.
Por lo que el abogado anunció que solicitará al Tribunal Superior de Bogotá rechazar el recurso, con el fin de que la condena se pague en el menor tiempo posible.
Para las 27 familias, la decisión llega ocho años después de la suspensión definitiva de la obra y casi tres después de presentada la demanda.
