Buenos Aires — El mercado bursátil argentino incorporó la semana pasada una nueva alternativa de inversión conocida mundialmente como REIT (siglas en inglés para Real Estate Investment Trust, o bien ), es decir, vehículos que permiten a un grupo de inversores reunir capital para comprar propiedades y participar de las ganancias que generan, sin necesidad de adquirir un inmueble de manera individual.
La primera experiencia local es el Fondo Común de Inversión Cerrado Inmobiliario REIT Ciclo Nova, impulsado por Grupo IEB y Grupo Briones, que levantó U$S45 millones con 3.452 inversores.
¿Cómo funciona el instrumento?
Según explicó al podcast La Estrategia del Día Argentina Federico Broggi, CIO de IEB Fondos, este tipo de vehículos ya tiene un amplio desarrollo en mercados como Estados Unidos, México, Brasil y Europa, donde funcionan como fondos cerrados que reúnen capital de múltiples inversores para adquirir inmuebles destinados a generar renta.
En el caso del REIT Ciclo Nova, el fondo invertirá en propiedades ubicadas en la Ciudad de Buenos Aires, que serán destinadas al alquiler. De esa manera, los inversores podrán obtener rendimientos tanto por los ingresos provenientes de las rentas como por una eventual apreciación del valor de los inmuebles.
Broggi destacó que uno de los principales diferenciales del instrumento es la posibilidad de acceder al mercado inmobiliario con una inversión mínima de US$1.000, un umbral considerablemente inferior al requerido para comprar una propiedad de manera directa. Además, remarcó que el fondo contará con una cartera diversificada, integrada por distintos tipos de activos, entre ellos oficinas y unidades residenciales.
Otra de las ventajas, según indicó, es que el inversor no deberá ocuparse de la administración de los inmuebles ni de la relación con los inquilinos o el mantenimiento de las propiedades. A su vez, las cuotapartes del fondo cotizarán en Bolsas y Mercados Argentinos (ByMA), lo que permitirá comprar y vender posiciones en el mercado secundario, con menores costos y mayor liquidez que una operación inmobiliaria tradicional.
El fondo prevé distribuir rentas con una frecuencia trimestral. Según las estimaciones de IEB Fondos, el rendimiento anual por alquileres podría ubicarse entre el 5% y el 6%, aunque la firma considera que el mayor potencial de retorno provendrá de una eventual suba del valor del metro cuadrado.
Para sustentar esa expectativa, Broggi señaló que, desde la asunción del presidente Javier Milei, los activos financieros registraron una recuperación significativa, mientras que los precios de los inmuebles evolucionaron en menor medida. También afirmó que la mejora del poder adquisitivo medido en dólares, junto con una eventual reactivación del crédito hipotecario en un escenario de menor inflación, podría impulsar la demanda de propiedades.
El ejecutivo agregó que otro de los indicadores que observan es la relación entre el costo de construcción en dólares y el valor del metro cuadrado terminado. Según explicó, esa brecha se encuentra en niveles históricamente reducidos y considera más probable una recomposición a través de un aumento en el precio de los inmuebles que mediante una caída de los costos de construcción.
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Asimismo, sostuvo que las valuaciones de Buenos Aires todavía se ubican por debajo de las de otras capitales de América Latina, como San Pablo, Río de Janeiro, Santiago de Chile y Montevideo, lo que, a su juicio, deja margen para una convergencia parcial en los próximos años.
Señalamiento a los ALyCs
Por otra parte, el presidente de Grupo IEB, Juan Ignacio Abuchdid, señaló que algunos inversores reportaron dificultades para adquirir cuotapartes del REIT debido a que el instrumento aún no aparece habilitado en los sistemas de ciertos agentes de liquidación y compensación (ALyCs).
Según explicó, el vehículo ya comenzó a operar y atribuyó los inconvenientes a demoras de algunas entidades para incorporar la especie a sus plataformas de negociación.
