Bloomberg — Una de las torres de oficinas más altas en el estado de San Luis, en EE.UU., perdió el 96% de su valor de tasación. El antiguo complejo del World Trade Center de Denver se enfrenta a una ejecución hipotecaria. El edificio de trabajo vacante de una empresa petrolera en Houston se vendió este año con una pérdida de US$67,4 millones de dólares para los prestamistas.
Estas propiedades son parte del 30% de los edificios de oficinas de EE.UU. (con un valor estimado de US$1,1 billones) que corren un alto riesgo de quedarse obsoletos a medida que los gustos de los inquilinos cambian en la era del trabajo híbrido, según Randall Zisler, consultor independiente y ex jefe de investigación inmobiliaria de Goldman Sachs Group Inc. (GS).
Algunas empresas están reduciendo sus espacios. Otras se decantan por oficinas más nuevas o recientemente remodeladas, respetuosas con el medio ambiente, con abundante aire fresco y luz natural, salas de fitness y patios de comidas. Atrás quedan los edificios más antiguos, cuya renovación para adaptarlos a los estándares actuales sería muy costosa. A medida que el valor de esos inmuebles se reduce, algunos propietarios se alejan.
“No estamos diciendo que las excavadoras estén llegando en masa”, dijo Zisler. “Pero vamos a ver una revalorización y, en algunos casos, la reutilización de estos edificios”
El valor promedio de las oficinas en EE.UU. sigue estando un 4% por debajo de los niveles anteriores a la pandemia, el peor comportamiento de cualquier tipo de inmueble comercial, según los datos de Green Street hasta febrero. Una mirada más profunda muestra un mercado dividido: Mientras que los precios de las oficinas más nuevas y llenas de comodidades han ganado alrededor de un 15%,las propiedades más pequeñas y antiguas han bajado un 20%, dijo Zisler.
Los edificios inaugurados desde 2015 han registrado un aumento de la ocupación de más de 4,7 millones de metros cuadrados desde la llegada del Covid-19, mientras que las vacantes han aumentado en otros lugares, según Jones Lang LaSalle Inc. (JLL). El contraste es más pronunciado en los mercados de las grandes ciudades, donde más del 70% del stock de oficinas tiene al menos tres décadas de antigüedad, como Nueva York, San Francisco, Los Ángeles, Boston, Chicago y Filadelfia, informó la correduría.
Los trabajadores han tardado en volver a las oficinas dos años después de que los cierres por pandemia los enviaran a casa. Considerando que muchas personas juran no volver a sus antiguos viajes de rutina, las empresas están reconsiderando sus necesidades inmobiliarias, y algunas están reduciendo su tamaño o poniendo espacios para subarrendar. Según Green Street, la demanda de espacio presencial puede caer un 15% con respecto a los niveles anteriores a Covid.19 en los próximos cinco años, ya que los horarios remotos o híbridos son cada vez más comunes.
Para atraer a los trabajadores más reacios a volver a sus puestos de trabajo, los empresarios buscan oficinas mejoradas con algunas de las ventajas del hogar. Muchos de los inquilinos que pagan más dinero, como las empresas tecnológicas, sólo buscan edificios con una baja huella de carbono, mientras que normativas como la Ley Local 97 de Nueva York pueden exigir grandes inversiones para cumplir los objetivos energéticos.
Las renovaciones no garantizan el éxito de los edificios en ubicaciones débiles. Empire State Realty Trust Inc. (ESRT) añadió un gimnasio y un comedor en 2019 a un edificio de Norwalk, Connecticut, que solo estaba ocupado en un 46% en diciembre. La compañía dejó de pagar una hipoteca de US$30 millones en lugar de gastar más dinero para arrendar el espacio, dijo la directora financiera Christina Chiu en una conferencia telefónica el mes pasado.
“Las matemáticas favorecían la devolución de las llaves al prestamista”, dijo Danny Ismail, analista senior de Green Street. “Cada vez más, eso es un riesgo de cara al futuro”.
Algunos prestamistas se están rindiendo. MUFG Union Bank está vendiendo una hipoteca de US$190,8 millones sobre un complejo de Chicago cuyo mayor inquilino, BMO Harris Bank, se trasladará a una nueva torre frente al río este año. La deuda vence el 31 de marzo, posicionando al comprador de la nota para asumir la propiedad en una “base atractiva en relación con la nueva construcción”, según un memorando de marketing de JLL.
Un portavoz de MUFG Union Bank no quiso hacer comentarios. La tasa de desocupación de oficinas del centro de Chicago rondaba el 31% a finales de 2021, según datos de JLL.
Campanas de alarma
La tasa de morosidad hipotecaria de las oficinas sigue siendo mucho más baja que la de los hoteles y los inmuebles comerciales debido a los arrendamientos a largo plazo y a las obligaciones contractuales de pago aunque los inquilinos no estén utilizando el espacio. En una señal de creciente cautela, algunas nuevas hipotecas incluyen cláusulas que desvían los pagos de alquiler de los inquilinos directamente a los prestamistas en lugar de a los propietarios cuando las oficinas permanecen a oscuras durante largos períodos, dijo Elizabeth Murphy, una abogada de finanzas inmobiliarias de Alston & Bird LLP.
“Eso hace saltar las alarmas”, dijo Murphy en una entrevista desde Charlotte, Carolina del Norte.
Los valores se desploman tras los impagos. En los últimos dos años, las revalorizaciones de 60 edificios de oficinas con valores respaldados por hipotecas comerciales en dificultades cayeron una media del 67%, borrando más de US$1.200 millones en garantías, según datos recopilados por Bloomberg.
Mayores perdedores
| Propiedad | Ciudad | Valor nuevo | Cambio (Millones) | % Cambio |
|---|---|---|---|---|
| 909 Chestnut (antes One AT&T Center) | San Luis | US$9,2 | -US$197,8 | -96% |
| Centro Koger | Tallahassee | US$3,.8 | -US$105,2 | -73% |
| Portals I | Washington | US$136,7 | -US$98.3 | -42% |
| Three Westlake Park | Houston | US$25,2 | -US$96 | -79% |
| Pinnacle Westchase | Houston | US$30,5 | -US$87 | -75% |
Fuente: Datos de préstamos de Bloomberg
La mayor liquidación de ese grupo fue el 909 Chestnut en San Luis, que se tasó en agosto en US$9,2 millones, frente a los US$207,3 millones de 2014. Construido en 1986 como sede mundial de Southwestern Bell Corp, los 1,1 millones de metros cuadrados del edificio están disponibles para su alquiler, según una presentación del agente.
La propiedad está bajo contrato y se espera que la venta se cierre este año, muestran los documentos del préstamo. El agente, Tony Kennedy de Colliers, no quiso hacer comentarios.
La tasa de vacantes de Houston alcanzó el 28% en diciembre, informó JLL, agravada por los años de contracción de la industria petrolera estadounidense. Three Westlake Park, una antigua oficina vacía de BP Plc (BP) y ConocoPhillips (COP), se vendió en enero por aldededor de US$21 millones, lo que supuso una pérdida de US$67,4 millones para los prestamistas, según Kroll Bond Rating Agency LLC. Los nuevos propietarios planean convertir las oficinas en departamentos.
En Denver, donde las oficinas del centro de la ciudad están vacías en un 24%, uno de los perdedores son las antiguas torres World Trade Center I y II, construidas en 1979 y tasadas en US$176 millones en 2013. Los propietarios no lograron encontrar un comprador que cubriera la hipoteca de US$132 millones y acordaron ceder la propiedad, ahora llamada Denver Energy Center. Se espera una ejecución hipotecaria este mes, según los datos del préstamo recopilados por Bloomberg. Una portavoz del propietario, Gemini Rosemont, con sede en Los Ángeles, no respondió a las solicitudes de comentarios.
Se avecinan más pérdidas para los propietarios de todo el país.
“Vamos a ver un descenso sustancial de los precios en los edificios que están obsoletos”, dijo Zisler. “Se verá en los próximos cuatro años, quizá incluso antes”.
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Este artículo fue traducido por Estefanía Salinas Concha.
