¿Por qué se avecina un repunte del mercado inmobiliario en Silicon Valley?

El auge de la inteligencia artificial ha provocado que inmuebles en la zona de San José se vendan al ritmo más rápido de EE.UU.

Mercado inmobiliario
Por Prashant Gopal
12 de febrero, 2024 | 03:17 PM

Bloomberg — Las riquezas del auge de la inteligencia artificial están reavivando el mercado de la vivienda en Silicon Valley de California.

Las jornadas de puertas abiertas en la zona de San José están abarrotadas, las viviendas iniciales de más de un millón de dólares se venden a menudo por cientos de miles más de lo que se pide, y las viviendas en venta salen volando del mercado al ritmo más rápido de Estados Unidos.

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Los compradores se apresuran a aprovechar la reciente bajada de las tasas hipotecarias, y se benefician de la subida de un año de las acciones de las grandes tecnológicas, alimentada por la exuberancia de la IA. Muchas de las personas que se lanzan ahora nunca antes habían comprado una casa.

“Tenemos muchos compradores primerizos”, dijo Julie Wyss, agente de Keller Williams en Los Gatos. “Se sienten muy ricos”.

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La competencia por las viviendas se está intensificando a medida que el éxodo pandémico del norte de California a lugares más baratos de todo el país llega a su fin. Los mandatos de regreso a la oficina están presionando a los trabajadores para que encuentren lugares cercanos a las numerosas sedes que salpican el paisaje suburbano, desde Apple Inc. (AAPL) y Alphabet Inc. (GOOGL) hasta el fabricante de chips de IA Nvidia Corp. (NVDA), con un precio de las acciones que se ha triplicado en el último año.

Eso ha ayudado a contrarrestar el efecto de los miles de despidos que sacuden la industria tecnológica. En una zona conocida por la escasez de oferta, incluso un pequeño aumento de la demanda puede desencadenar guerras de ofertas.

Ningún mercado inmobiliario estadounidense está tan ligado a la fortuna de la industria tecnológica como Silicon Valley y la zona de la bahía de San Francisco. Pero los agentes de otros centros, desde Boston y Seattle hasta Denver, también pueden experimentar un repunte de la demanda durante la temporada clave de ventas de primavera, que tradicionalmente comienza justo después de la Super Bowl de este fin de semana.

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Entre las 50 mayores áreas metropolitanas de EE.UU., San José encabeza la lista con el ritmo más rápido de venta de viviendas. Allí, el 61% de las viviendas nuevas se contrataron en menos de 14 días, según datos de Redfin Corp. correspondientes a las cuatro semanas transcurridas hasta el 4 de febrero. En segundo lugar se situó el mercado de Seattle (sede de Amazon.com Inc. (AMZN) y Microsoft Corp. (MSFT), donde el 59% de los inmuebles se vendieron tan rápido.

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Los inmuebles de la zona de San José se vendieron a una media del 2% por encima del precio de catálogo, según Redfin. Eso podría traducirse en una prima significativa en un lugar donde los vendedores pidieron una mediana de US$1,3 millones.

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Las acciones de las empresas suelen constituir una parte importante de la remuneración de los ingenieros de software y otros empleados tecnológicos, lo que explica cómo pueden permitirse casas tan caras.

“No te compras una casa de US$3 millones en Los Altos con un salario de US$200.000”, dijo Michael Simonsen, fundador de la empresa de datos sobre vivienda Altos Research, con sede en San Francisco. “Pero puedes comprarla con tu patrimonio bursátil”.

Guerra de ofertas

Karan Syal y su esposa, trabajadores del sector tecnológico, llevaban meses buscando, ansiosos por encontrar algo antes de que los precios subieran aún más. Pero, una y otra vez, les desanimaba ver a 100 personas recorriendo una casa abierta, o un aluvión de ofertas que les obligaba a pujar más de lo que estaban dispuestos a pagar.

Así que cambiaron de estrategia, haciendo ofertas inmediatamente después de que los agentes se burlaran de que una propiedad “saldría pronto” al mercado.

En diciembre, se fijaron en una casa de 186 metros cuadrados en el codiciado distrito escolar Cambrian de San José, sólo para encontrarse compitiendo con otro comprador madrugador. Su agente, Rabeet Noor, de Intero Real Estate, envió su última contraoferta, aumentando la urgencia al fijar su vencimiento en menos de una hora. El vendedor aceptó la oferta de US$1,725 millones, 100.000 más de lo pedido, y la pareja cerró el trato el mes pasado.

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“Aun así, entramos en una pequeña guerra de ofertas”, dijo Syal. “Eso es mucho más fácil que luchar contra 10 lobos al mismo tiempo”.

Ayudó el hecho de que las acciones del fabricante de chips donde trabaja su mujer se hayan disparado. Eso tranquilizó a su prestamista hipotecario y permitió a la pareja vender algunas acciones para hacer el pago inicial del 20%, dijo.

La hipoteca mensual de US$8.500 es un poco exagerada, pero Syal dijo que era un riesgo calculado. Si bajan los costos de los préstamos, simplemente refinanciarán su actual tasa del 6,375%.

Frenesí pandémico

Las subidas de lass tasas hipotecarias de los dos últimos años han mantenido escaso el inventario en la zona (y en todo EE.UU.) porque pocos propietarios están dispuestos a vender si eso significa renunciar a sus préstamos baratos. Los compradores que se mudan, como Syal, no están vendiendo. Dice que, en lugar de eso, planea ocupar su anterior casa con un inquilino, mientras se aferra a la hipoteca del 2,25%.

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El mercado inmobiliario de San José (uno de los más caros del mundo) ha estado en una montaña rusa en los últimos años. Los precios alcanzaron su punto máximo en 2022, después de que Covid-19 enviara a los compradores a la carrera hacia los suburbios, pero luego el mercado se enfrió con la subida de las tasas el año pasado. La caída de los costos de endeudamiento desde el máximo de octubre ayudó a desencadenar el último frenesí comprador.

La migración pandémica a lugares menos caros, como Nashville y Austin, se ha ralentizado, y ahora son muchos menos los propietarios que abandonan el Área de la Bahía. La salida neta cayó a 26.000 en el cuarto trimestre, un 13% menos que un año antes y sólo la mitad del nivel del pico de septiembre de 2021, según muestran los datos de Redfin.

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Aunque los altos costos siguen ahuyentando a algunas personas, Silicon Valley sigue acuñando millonarios que ven el valor de vivir cerca de sus trabajos. La desesperación de los compradores está volviendo, sobre todo en lugares preciados como Cupertino o Los Gatos, donde hay pocas viviendas disponibles para comprar, dijo Wyss, la agente de Keller Williams.

Ha estado intentando persuadir a un matrimonio, ambos con grandes sueldos en tecnología, para que pujen un poco más. Tras un año de búsqueda, decidieron apostar fuerte por una casa en San Carlos que realmente querían. El precio que pedían por la propiedad de 1.600 metros cuadrados con vistas al cañón era de US$2,35 millones. Llegaron a US$2,6 millones y el agente del vendedor le dijo a Wyss que ni se molestara en intentarlo por US$2,7 millones. Se vendió a otra persona.

“Hemos estado escribiendo ofertas, a diestro y siniestro”, dijo Wyss. “Siempre vamos como US$50.000 por detrás”.

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San Francisco

La recuperación de la ciudad de San Francisco ha sido más lenta que la de Silicon Valley, en parte porque se vio muy afectada por la pandemia, y la demanda de viviendas caras en el centro de la ciudad fue especialmente baja. Las casas bien situadas, en cambio, están llamando mucho la atención, incluso antes de llegar oficialmente al mercado.

Alexander Lurie, agente de Compass en San Francisco, organizó una jornada de puertas abiertas informal para una propiedad de US$3,5 millones y tres dormitorios en el distrito de Marina, el mismo fin de semana en que los 49ers de San Francisco disputaban los Campeonatos de Conferencia de la NFL.

Cincuenta y cinco personas acudieron a visitar la propiedad, recién reformada, con una planta abierta y un amplio patio trasero. Tras ver todo ese interés, el vendedor subió el precio a US$4,5 millones.

“Vimos que la gente acudía cuando el equipo de nuestra ciudad natal disputaba la Super Bowl”, dijo Lurie. “Si eso no es una buena señal, no sé lo que es”.

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