Créditos UVA: cómo son los nuevos préstamos y qué pasa con los precios del mercado inmobiliario

Buenos Aires — Los créditos hipotecarios ajustados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) regresaron al mercado argentino y ello no tardó en comenzar a generar diferentes coletazos en el sector inmobiliario. Por un lado, se dieron signos de reactivación en la demanda de propiedades y, por otro, los precios ya empezaron a aumentar. Mientras tanto, en el segmento de alquileres aún predominan avisos en dólares y crece la oferta, según aseguran en el sector.

En medio del relanzamiento de la iniciativa, la agrupación Hipotecados UVA se manifestará por entender que “sigue la estafa de los bancos” y renovar su reclamo de la puesta en marcha de un nuevo índice para actualizar los montos a abonar.

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A finales de abril algunos bancos informaron sobre el regreso de estos préstamos, que toman en cuenta la inflación. El primero de ellos fue Banco Hipotecario pero, luego se sumaron rápidamente otros, como Banco Ciudad, Supervielle, ICBC y Bancor.

La UVA es la Unidad de Valor Adquisitivo actualizable por “CER”, valor que se actualiza diariamente y se puede consultar en la página del Banco Central.

Cómo es la nueva línea de créditos UVA y cómo pedirla

En el caso del Banco Hipotecario, por ejemplo, tienen un monto máximo de hasta AR$250 millones (casi US$240.000 al tipo de cambio paralelo al cierre del lunes 6 de mayo), establecen plazos de hasta 30 años y una relación cuota ingreso del 25%. Además, ofrece la posibilidad de financiar hasta el 80% del valor de la propiedad.

Asimismo, el préstamo, que se puede obtener de manera online, prevé una tasa de UVAs +4,25 % para los primeros 12 meses (para quienes acrediten haberes en el banco), y UVAs +8,25 % para los años restantes.

En el caso del Banco Ciudad, el monto también es de hasta los AR$250 millones, pero con plazos de hasta 20 años, en UVAs. Los créditos se pueden usar para la adquisición, refacción, mejora y ampliación de vivienda, tanto única y permanente, como no permanente o segunda vivienda.

A su vez, si se utiliza el préstamo para la adquisición de vivienda familiar, única y de ocupación permanente en el Microcentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la línea tiene una tasa de interés preferencial de 3,5% + UVAs, mientras que en el resto de los destinos, la tasa de interés es del 5,5% + UVAs.

Supervielle, por su parte, informó que no tiene límite de monto, al tiempo que el plazo será hasta en 30 años, “con la tasa más baja del mercado para quienes cobren el sueldo en el banco”.

Para pedir el préstamo en ese banco, los interesados deberán presentar identificación y comprobantes de Ingresos para avanzar en una pre-calificación y, posteriormente, documentación del inmueble a adquirir o refacción a realizar.

Para la adquisición, los ingresos mínimos deberán ser de AR$1.000.000, y de AR$450.000 para ampliación, refacción o mejora pudiendo, en ambos casos, mancomunar remuneraciones con sus cónyuges, concubinos o padres. La cuota del crédito hipotecario no podrá superar el 25% de los ingresos netos verificados.

Suben los precios de las propiedades

Según indicó un informe del portal de clasificados online de real estate Zonaprop, el precio medio por metro cuadrado aumentó un 0,8% durante abril, lo cual representó el mayor incremento mensual desde ese mes en 2018.

El reporte manifestó que la demanda de departamentos creció un 7% intermensual y un 70% en comparación con el mismo mes del año anterior. “En abril, el 79% de los barrios registra una suba de precio mensual, siendo los departamentos de pozo los de mayor incremento”, destacó.

“Un monoambiente de 40 metros cuadrados tiene un precio de U$S98.109 para la venta, mientras que uno de dos ambientes y 50 metros cuadrados vale U$S117.474 y uno de tres ambientes y 70 metros cuadrados, U$S161.697″, precisó.

A su vez, el volumen de departamentos en venta retasados a la baja dejó de caer y se mantuvo estable en 18% en el primer trimestre de 2024.

Los barrios más caros y más baratos para comprar

El portal estimó que Puerto Madero continúa primero en lista de barrios con mayor precio, con un valor de 5.858 dólares/m2. Luego se ubican Palermo (3.108 dólares/m2) y Belgrano (2.827 dólares/m2).

Por su parte, Lugano (981 dólares/m2) se mantiene como el más económico. Le siguen Nueva Pompeya (1.350 dólares/m2) y La Boca (1.443 dólares/m2).

“Hipotecados UVA” se moviliza

“Sin solución, sigue la estafa de los bancos”, criticó la agrupación Hipotecados UVA, la cual manifestó: “La situación de las familias hipotecadas es cada día más desesperante”.

Así, llamó a una manifestación para este martes a las 18:00 en el Congreso de la Nación y en diferentes puntos del país: “Familias trabajadoras estamos en riesgo de perder nuestras casas por las cuotas impagables y una deuda descomunal que se acrecienta día a día”.

“Las cuotas y el capital adeudado siguen creciendo ininterrumpidamente, mientras los salarios no acompañan. Hoy en día, hay familias con más del 60% de sus ingresos destinados al pago de la cuota, y son cada vez más los que han decidido dejar de pagar”, explicó la agrupación en un comunicado.

Además, cuestionó: “Para peor, el Gobierno junto a los bancos, aprovechándose de la desesperación de los argentinos por la situación angustiante, buscan insistir con el relanzamiento de los Créditos Hipotecarios en UVA, que ya demostraron ser una estafa y que sólo es negocio para el sector financiero e inmobiliario”.

En ese escenario, la agrupación pidió suspender ejecuciones y modificar la fórmula para actualizar las cuotas, entre otros puntos.

Qué pasa con los alquileres

Reporte Inmobiliario consideró que, desde diciembre, el número de departamentos usados ofrecidos en alquiler en CABA aumentó 316%. “En abril el precio medio se mantuvo estable”, afirmó.

“Abril fue el cuarto mes consecutivo en el que creció el número de unidades en alquiler, revirtiendo la tendencia contraria que se dio durante todo el año pasado, cuando mes a mes el número de unidades ofrecidas en pesos disminuía”, analizó.

Zonaprop también señaló que en el mercado de alquileres la oferta aumentó un 14,1% en abril. “El precio medio de un alquiler subió 1,9% en el último mes y acumuló un aumento de 28,5% en el primer cuatrimestre del 2024, es decir, 39,4 puntos porcentuales por debajo de la inflación”, calculó.

De esa manera, analizó que, luego de haber registrado un mínimo histórico en febrero de 2023, la oferta de departamentos en alquiler vuelve a recuperarse y en abril presenta un 14,1% de aumento con respecto al mes anterior. “En los primeros cuatro meses del año acumula una suba del 157%”, puntualizó.

En diciembre, cabe recordar, el Gobierno argentino derogó vía Decreto de Necesidad y Urgencia la ley de Alquileres que había sido sancionada en 2020 y modificada en 2023. Dicha ley establecía una duración mínima de los contratos de tres años y con ajustes anuales.

Cuánto sale un alquiler

“Un monoambiente se alquila en abril por AR$375.831 por mes, mientras que un departamento de dos ambientes, por AR$430.322 y uno de tres ambientes, por AR$574.986″, precisó.

También estimó que los nuevos contratos de alquiler acumulan una suba de precio de 234,7% en los últimos doce meses, con lo cual avanzan por debajo de la inflación (296,1%) y por encima del ajuste del ICL (217%).