Bloomberg Línea — El mercado de almacenes logísticos en São Paulo, el mayor polo de Brasil, registra un contexto de grave escasez, lo que puede redefinir el horizonte para el sector este año.
Según datos de CBRE, el 58% del stock previsto en desarrollo para su entrega en 2026 ya está prealquilado, lo que refleja la intensidad de la demanda.
“La escasez ya es una realidad. Claramente faltan opciones”, dijo el director de industrial y logística de CBRE Brasil, Rodrigo Couto, en una entrevista con Bloomberg Línea.
El volumen de construcciones a medida (nicho conocido como BTS, por sus siglas en inglés) también aumentó considerablemente, informa el directivo.
En el primer trimestre, la absorción bruta de almacenes logísticos en el mercado brasileño ascendió a 1,1 millones de metros cuadrados, un aumento del 83% respecto al mismo período de 2025. Por su parte, la absorción neta creció un 358% en la misma base, hasta alcanzar los 562.000 m².
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“El aumento de los precios y de la demanda impulsa nuevas incorporaciones. Pero el único aspecto que limita un crecimiento más fuerte es el costo del capital”, afirma Couto.
Él señala que el financiamiento es más caro y restrictivo. El directivo añade, sin embargo, que todos los estados tienen perspectivas de crecimiento, a pesar del factor limitante que supone el costo del capital.
Principales centros
Desde el punto de vista de la ocupación, el mercado presenta señales de una fuerte presión de la demanda sobre la oferta. La tasa de desocupación en el eje de São Paulo se situó en aproximadamente el 7% en el trimestre, señala CBRE, lo que indica una reducción de los espacios ociosos y una mayor absorción del stock disponible.
Municipios como Barueri, cerca de São Paulo, operan con solo un 2% de disponibilidad. En Minas Gerais, la desocupación ronda el 5,8% y, en Río de Janeiro, cerca del 12%.
El eje de São Paulo sigue siendo el principal motor del crecimiento del sector. En el primer trimestre, se entregaron aproximadamente 269.000 m² de nuevas superficies en un radio de hasta 120 kilómetros de la capital, manteniendo el ritmo de expansión observado a lo largo del último año.
Destacó la concentración geográfica de la oferta y la demanda: cerca del 96% de las nuevas entregas se produjeron en un radio de hasta 30 kilómetros de la ciudad de São Paulo, que a su vez concentró el 62% de toda la absorción bruta en el período.
Cajamar, Guarulhos, Barueri y Jundiaí siguen siendo los principales centros logísticos del país. Según CBRE, los dos últimos refuerzan su importancia como alternativas bien estructuradas, mientras que regiones como Araçariguama, Atibaia y Campinas ganan terreno como mercados complementarios.
Los valores de alquiler reflejan la concentración geográfica. Las áreas más cercanas a la capital de São Paulo tienen niveles más elevados, con precios que pueden llegar a los R$50 (US$10) por m².
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Por su parte, las regiones intermedias, como Cajamar y Barueri, presentan rangos entre R$26 (US$5,20) y R$42 (US$8,40) por m², mientras que localidades un poco más distantes como Campinas y Sorocaba oscilan entre R$22 (US$4,40) y R$27 (US$5,40) por m².
Los precios de los alquileres han subido de manera constante durante aproximadamente tres años, con un aumento real promedio de entre el 5% y el 10% anual, señala CBRE. El desequilibrio entre el nuevo stock y el aumento de la demanda ha reducido la tasa de desocupación entre un 1% y un 2% al año, lo que ejerce aún más presión sobre el incremento de los precios. La expectativa para 2026 es de un ligero aumento en los precios generales.
El comercio electrónico sigue siendo uno de los principales motores de absorción de la oferta de naves logísticas, según la consultora, impulsando la búsqueda de activos mejor ubicados y preparados para operaciones más complejas.
Couto cita como ejemplo de fuerte demanda lo ocurrido en Guarulhos, donde una sola empresa de comercio electrónico ocupó 400.000 m² de una sola vez, agotando el stock en la región.
El experto añade que las empresas que tengan que posponer la decisión de invertir en un centro de distribución podrían tener que esperar entre uno y dos años para ocupar nuevos espacios de almacenamiento o incluso cambiar de región.
Los operadores logísticos, el comercio electrónico y la industria representaron alrededor del 70% de la absorción bruta en el primer trimestre, lo que consolida a estos sectores a la cabeza de la demanda de naves industriales y complejos logísticos.
