Bloomberg — Subsidios del gobierno han llevado la tasa hipotecaria promedio de Chile por debajo del 4% por primera vez en más de cuatro años, impulsando las ventas de viviendas más económicas. Sin embargo, una recuperación más amplia de la industria de la construcción aún se ve lejos.
Las tasas promedio de los créditos hipotecarios en el país, el segundo mayor mercado hipotecario de América Latina, se ubicaron en 3,98% en abril, el nivel más bajo desde noviembre de 2021, según datos del banco central. Bajaron desde el 5,21% en diciembre de 2023.
La industria de la construcción en Chile atraviesa un periodo de prolongada debilidad desde 2020, golpeada primero por el estallido social, luego por la pandemia y finalmente por una serie de retiros anticipados de fondos de pensiones que redujeron el mercado de capitales local y elevaron los costos de financiamiento. Pero aunque la demanda ahora comienza a recuperarse, todavía existe un amplio exceso de propiedades sin vender, en momentos en que el aumento de costos dificulta bajar los precios.
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La caída de las tasas “no es suficiente para revertir la crisis que ha enfrentado el sector inmobiliario durante los últimos años”, dijo Alfredo Echavarría, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción. “Las perspectivas actuales indican que las tasas podrían mantenerse relativamente estables en el corto plazo, pero difícilmente volverán a los mínimos históricos que vimos hace algunos años”.
Y mientras las tasas no bajen aún más, es probable que el sobrestock de viviendas persista.
En Santiago, el número de viviendas sin vender alcanzó un récord de 70.760 unidades a mediados del año pasado, aunque desde entonces descendió a 64.840, según la Cámara Chilena de la Construcción. Esa cifra se compara con menos de 50.000 al cierre de 2019.
Ayuda estatal
En un intento por reactivar el mercado, el gobierno del expresidente Gabriel Boric introdujo subsidios el año pasado para reducir los pagos mensuales de créditos hipotecarios en viviendas con precios de hasta 4.000 UF (unos US$180.000), además de reducir el pie mínimo requerido para obtener un préstamo a 10% del valor de la propiedad.
Las medidas ayudaron a impulsar la demanda. Las ventas de viviendas en Santiago aumentaron 19% en el primer trimestre frente al mismo período del año anterior, según la Cámara. Las ventas de viviendas con precios inferiores a 4.000 UF representaron gran parte de ese incremento, con un salto de 27%.
Sin embargo, “todavía hay un stock de viviendas importante que tiene que ir reduciéndose para generar incentivos muchos más potente para reactivar la construcción”, dijo Sergio Lehmann, economista jefe de BCI.
Las tasas hipotecarias en Chile tienen mayor relevancia que en otros países de América Latina debido al tamaño del sector.
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Los créditos hipotecarios vigentes alcanzaron casi US$100.000 millones al cierre del año pasado, un aumento de 5% respecto de diciembre de 2025. En comparación, México —con más de seis veces la población de Chile— tenía apenas US$33.000 millones en hipotecas vigentes a diciembre de 2025, mientras que el mercado colombiano totalizaba cerca de US$34.400 millones. Solo Brasil tiene un mercado mayor en la región.
La crisis
La industria de la construcción en Chile intenta recuperarse de una severa crisis. Más de cien constructoras quebraron solo en 2023 y el sector continúa debilitado. El empleo en construcción totalizó 726.000 puestos en marzo de este año, frente a un máximo de 804.000 en noviembre de 2019.
La nueva administración del presidente José Antonio Kast, que asumió en marzo, propuso eliminar durante 12 meses los impuestos a la venta de viviendas nuevas y flexibilizar regulaciones de construcción que, según sus cálculos, reducirían el precio de las viviendas hasta en 15%.
Todo forma parte de una promesa para duplicar el crecimiento anual hasta 4% al final de su mandato de cuatro años, y también reducir el desempleo. La tasa de desocupación se ubicó en 8,9% en marzo, y la industria de la construcción representa casi el 8% del empleo total.
“Si bien vemos una mejora este año, probablemente hacia los próximos años debería ser algo más clara producto de una mirada más favorable en las expectativas de crecimiento de Chile”, afirmó Lehmann.
Aun así, la economía chilena se contrajo en términos anuales en el primer trimestre, incluso antes de que el alza de los precios de los combustibles amenazara con debilitar aún más la actividad.
Mientras tanto, los nuevos proyectos de construcción siguen muy por debajo de los niveles históricos. La superficie total de permisos de edificación para nuevos proyectos hasta marzo de 2026 se ubicó 33,8% por debajo del promedio registrado entre 2000 y 2025 para ese mismo período, según la Cámara.
“La industria ha enfrentado por más de una década, un aumento muy importante en sus costos de construcción, tanto por el alza de materiales como por mayores exigencias normativas, costos laborales, escasez de suelo debido a la no actualización de planos reguladores, y cambios tributarios”, dijo Echavarría. “Eso hace difícil pensar en reducciones significativas y generalizadas de precios”.
Y aunque valoró las recientes iniciativas del gobierno, sostuvo que por sí solas no serán suficientes para reactivar el sector.
“Es necesario que medidas como ésta se complementen con políticas que mejoren directamente las condiciones de financiamiento para las familias”, dijo. “Aún estamos lejos de un escenario plenamente favorable para el acceso masivo al crédito hipotecario”.
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