Bloomberg Línea — A pesar de una mayor selectividad por parte de los inversionistas, el sector de oficinas de alto nivel sigue en auge en América Latina, con especial destaque para los mercados de São Paulo, Bogotá, la Ciudad de México y Santiago.
Según un análisis de Cushman & Wakefield, la ubicación sigue siendo el factor clave para lograr una alta ocupación a precios elevados, pero no sin ir acompañada de infraestructura moderna y una amplia oferta de servicios.
En este contexto, la región viene consolidando una tendencia hacia la calidad, el llamado ‘flight-to-quality’. Esto ocurre cuando los ocupantes buscan edificios con altas especificaciones técnicas y una ubicación estratégica.
“No vemos mercados en la región con algún tipo de freno en el crecimiento. Debemos contar con una continuidad de nuevas ofertas”, afirmó el presidente de Cushman para América del Sur, Matheus Cardoso, en una entrevista con Bloomberg Línea.
A pesar del panorama, el directivo afirma que el aumento de la oferta de alto nivel debe ser selectivo y planificado, especialmente en un entorno de tasas de interés elevadas. “La demanda existe y, frente a los desafíos del costo de capital, lo que se refleja de manera particular en cada país, la inversión seguirá ocurriendo”.
Según el estudio, correspondiente al primer semestre de 2026, Colombia, Perú y Chile comparten el entorno más predecible de la región en este mercado, lo que se tradujo en una mayor actividad durante el segundo trimestre en Bogotá, Lima y Santiago.
En Brasil y México, el panorama es de un crecimiento más moderado y tasas de interés elevadas, lo que ha hecho que la demanda y la oferta sean más selectivas en los mercados de São Paulo, Rio de Janeiro y Ciudad de México. En Buenos Aires, por su parte, la recuperación continúa de manera gradual.
El precio promedio del alquiler de alto nivel (“clase A”) en América Latina cerró el primer semestre en US$22,58 por m² al mes, un aumento del 8,4% respecto al mismo período del año pasado.
Según el estudio, la variación fue desigual: el poder de fijación de precios se concentró en los mercados con menor tasa de vacantes, donde los propietarios negocian en condiciones más favorables, mientras que el resto de la región avanzó a un ritmo más cauteloso.
São Paulo lidera el precio promedio de alquiler en América Latina, con US$28,6 por m² al mes, seguida por Bogotá (US$26,6) y Santiago (US$24,7).
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Ciudad de México (US$23,9), Buenos Aires (US$23,2), San José (US$21,8), Lima (US$16,5) y Rio de Janeiro (US$15,3) completan el ranking, respectivamente.
Cardoso aclara que São Paulo presenta una tendencia al alza en los precios solicitados, no solo por la magnitud de su economía, sino también por la necesidad gradual de mejores espacios, lo que ejerce presión más allá de la Avenida Faria Lima, el centro financiero de la ciudad.
Con eso, se producen movimientos migratorios hacia áreas adyacentes y otras más distantes.
El directivo afirma que, en Bogotá, no falta demanda, pero no hay nuevos inventarios. La tasa de desocupación promedio en la capital colombiana cerró el semestre en el nivel más bajo de la región, en un 5,4%. En un contexto de dólar alto, los precios subieron significativamente en la ciudad. Según Cardoso, se espera que los nuevos inventarios entren en operación entre 2027 y 2029.
En cuanto a Santiago, destaca que el mercado es maduro y está muy bien planificado, lo que contribuye a la previsibilidad y al equilibrio entre la oferta y la demanda.
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Buenos Aires
El estudio de Cushman señala que la capital argentina fue el único mercado con precios a la baja en la región durante el primer semestre, con una caída del 1,3% respecto al mismo período del año pasado. Sin embargo, la consultora advierte que existe una gran diferencia entre los submercados de la ciudad.
Las zonas de Palermo (US$28/m²) y Libertador (US$27,7/m²) funcionan como “corredores premium” de la ciudad, mientras que Centro Sur (US$14/m²) es la más económica.
La escasez de oficinas de alto nivel en las zonas más demandadas ya está llevando a algunos ocupantes a buscar alternativas, destaca el documento, y las regiones premium de la ciudad presentan un desempeño similar al de los grandes mercados de los países vecinos. “Existe una recuperación gradual del mercado argentino, con menos oferta de alto nivel. El promedio oculta matices”, observa Cardoso.
A pesar de que la desocupación sigue siendo elevada en Buenos Aires, agrega que existe una tendencia entre los inquilinos a buscar ubicaciones y edificios de alto nivel, aunque el ritmo de crecimiento de la demanda sea menor. “No vemos grandes saltos en este mercado, pero es posible que este panorama cambie”, afirma.
La desocupación promedio de los ocho mercados de oficinas Clase A en América Latina cerró el semestre en 14%, lo que representa una caída de 2,1 puntos porcentuales con respecto al registrado en el mismo período de 2025.
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Según el estudio, esto es resultado de una absorción efectiva y sostenida, la incorporación de nueva oferta, aunque limitada, y una reorganización gradual de la ocupación hacia los edificios con mejor desempeño técnico.
En general, el presidente de Cushman afirma que los grandes mercados siguen siendo atractivos para los inversionistas, sobre todo los más grandes de la región (São Paulo y Ciudad de México). “Con la expectativa de una caída gradual de la tasa de interés básica Selic, esto sin duda ayuda a ampliar el abanico de inversionistas, pudiendo incluso acelerar el ritmo [de las inversiones]”.
En un año de elecciones presidenciales en Brasil, Cardoso señala que es natural que haya cierto nerviosismo en el mercado, pero que aún no se puede afirmar que habrá repercusiones en las inversiones en nuevas oficinas.
Destaca que la previsibilidad es un factor clave para nuevas inversiones en proyectos de oficinas de alto nivel. “No hemos visto congelaciones, sino un mayor escrutinio sobre cuánto y dónde se asignarán los recursos. Aunque las tasas de interés se mantengan en este nivel, el inversionista conoce el mercado y se adapta, tal vez con menos ímpetu y más cautela”.
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