Mercados

El mercado mundial de la vivienda está quebrado y dividiendo a países enteros

Es un fenómeno impulsado por la pandemia. Y no se trata sólo de los compradores: los alquileres también se disparan en muchas ciudades.

Las viviendas construidas por el gobierno de Singapur se parecen poco a las concentraciones urbanas de bajos ingresos de otros lugares. Fotógrafo: Lauryn Ishak/Bloomberg
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Bloomberg — El aumento de los precios de los inmuebles está obligando a la gente en todo el mundo a abandonar toda esperanza de poseer una vivienda. Las consecuencias están sacudiendo a los gobiernos de todas las tendencias políticas.

Es un fenómeno que la pandemia propulsó. Y no se trata sólo de los compradores: los alquileres también se disparan en muchas ciudades. El resultado es que el eterno problema del costo de la vivienda se ha convertido en una aguda desigualdad habitacional, y toda una generación corre el riesgo de quedarse atrás.

Estamos atestiguando cómo algunos sectores de la sociedad se quedan fuera de algunas partes de nuestra ciudad porque ya no pueden costear un apartamento”, afirma el alcalde de Berlín, Michael Mueller. “Eso es lo que ocurre en Londres, París, Roma y ahora, por desgracia, cada vez más en Berlín”.

Esa exclusión está convirtiendo rápidamente a la vivienda en una nueva línea de fractura en la política, con repercusiones imprevisibles. El líder del sindicato alemán Ver.di calificó el alquiler como el equivalente del siglo XXI al precio del pan, detonante histórico del malestar social.

Los políticos lanzan todo tipo de ideas sobre el problema, desde límites a los alquileres hasta impuestos especiales a los propietarios, pasando por la nacionalización de la propiedad privada o la conversión de las oficinas vacías en viviendas. Pero no hay ninguna solución fácil ni sostenible.

En Corea del Sur, el partido del presidente Moon Jae-in sufrió una severa derrota en las elecciones a la alcaldía de este año tras no haber logrado atajar un alza de 90% en el precio medio de un apartamento en Seúl desde que asumió el cargo en mayo de 2017. El principal candidato de la oposición para las elecciones presidenciales del próximo año ha advertido de un potencial colapso del mercado de la vivienda a medida que aumenten las tasas de interés.

China ha intensificado las restricciones en el sector inmobiliario este año y se especula con la posibilidad de un impuesto sobre la propiedad para bajar los precios. El costo de un apartamento en Shenzhen, la respuesta de China a tener un Silicon Valley, equivalía a 43,5 veces el salario promedio de un residente en julio, una disparidad que ayuda a explicar el impulso del presidente Xi Jinping a la “prosperidad común”.

En Canadá, el Primer Ministro, Justin Trudeau, ha prometido una prohibición de dos años para los compradores extranjeros si gana la reelección.

La pandemia ha avivado el mercado mundial de la vivienda hasta alcanzar nuevos récords en los últimos 18 meses gracias a la confluencia de tasas de interés ultrabajas, la escasez de producción de viviendas, los cambios en el gasto de las familias y el menor número de casas puestas a la venta. Si bien esto es una bendición para los propietarios actuales, a los posibles compradores les resulta cada vez más difícil entrar.

Lo que estamos presenciando es “un acontecimiento importante que no debe ser ignorado ni desatendido”, escribió Don Layton, exdirector general del gigante hipotecario estadounidense Freddie Mac, en un comentario para el Joint Center for Housing Studies (Centro Conjunto de Estudios sobre la Vivienda) de la Universidad de Harvard.

En los Estados Unidos, donde los precios nominales de la vivienda están más de 30% por encima de los máximos alcanzados a mediados de la década de 2000, las políticas gubernamentales destinadas a mejorar la asequibilidad y promover la propiedad de la vivienda corren el riesgo de avivar los precios, dejando a los compradores primerizos aún más a la deriva, dijo Layton.

La asequibilidad de la vivienda está empeorando
En muchos países de la OCDE, la relación precio-ingreso ha aumentado drásticamente desde 1995
De arriba a abajo:
Suecia
REINO UNIDO
Nueva Zelanda
Noruega
Dinamarca
Bélgica
Países Bajos
Canadá
Australia
Francia
España
Irlanda
Suiza
Finlandia
Italia
ESTADOS UNIDOS
Alemania
Portugal
Japón
Corea del Sur

El resultado, tanto en los Estados Unidos como en el resto del mundo, es una brecha generacional cada vez mayor entre los Baby Boomers, quienes estadísticamente tienen más probabilidades de poseer una vivienda, y los Millennials y la Generación Z, que están viendo cómo sus sueños de comprar una se esfuman.

La deuda existente en materia de vivienda puede estar sembrando las semillas de la próxima crisis económica si los costos de los préstamos comienzan a aumentar. Niraj Shah, de Bloomberg Economics, ha elaborado un cuadro de los países que corren más peligro de sufrir una burbuja inmobiliaria, y afirma que los indicadores de riesgo están emitiendo “advertencias” con una intensidad que no se veía desde el período previo a la crisis financiera de 2008.

En la búsqueda de soluciones, los gobiernos deben intentar no castigar ni a los inquilinos ni a los propietarios de viviendas. Es una tarea poco envidiable.

El gobierno sueco se derrumbó en junio después de que propuso cambios que habrían dejado atrás los controles tradicionales y permitido que el mercado fijara más alquileres.

En Berlín, un intento de limitar el aumento de los alquileres fue anulado por un tribunal. Los activistas han recogido suficientes firmas para forzar un referéndum sobre la incautación de propiedades a los grandes propietarios privados. La moción se someterá a votación el 26 de septiembre. El gobierno de la ciudad anunció el viernes que compraría casi 15.000 apartamentos a dos grandes empresas propietarias por 2.460 millones de euros (US$2.900 millones) para ampliar la oferta.

Anthony Breach, del centro de estudios Centre for Cities (Ciudades Centrales en español), incluso ha defendido la relación entre la vivienda y el voto británico de 2016 para abandonar la Unión Europea. La desigualdad en la vivienda, concluyó, está “revolviendo nuestra política”.

Como muestran estas historias de todo el mundo, esa es una receta para la agitación.

El mercado mundial inmobiliario está quebrado y dividiendo a países enteros

Argentina

Con una inflación anual que ronda el 50%, los argentinos no son ajenos a los incrementos de precios. Pero para los residentes de Buenos Aires, como Lucía Cholakian, la subida de los alquileres está añadiendo presión económica, y con ello desafección política.

Como muchos durante la pandemia, la escritora y profesora universitaria de 28 años se mudó con su pareja de un apartamento del centro a un barrio residencial en busca de más espacio. En el año transcurrido, su alquiler se ha más que triplicado; junto con las facturas, consume aproximadamente el 40% de sus ingresos. Eso evita que pueda ahorrar para una vivienda.

“No vamos a poder planificar el futuro como hicieron nuestros padres, con el sueño de una casa propia”, dice. El resultado es que “el alquiler, la compra y la propiedad en general” se está volviendo “mucho más presente para nuestra generación políticamente”.

La legislación aprobada por la coalición del presidente Alberto Fernández pretende dar mayores derechos a los inquilinos como Cholakian. Con la nueva normativa, los contratos que tradicionalmente eran de dos años se amplían a tres. Y en lugar de que los propietarios fijen los precios, el banco central creó un índice que determina cuánto sube el alquiler en el segundo y tercer año.

Esta medida ha resultado muy controvertida, ya que se ha comprobado que algunos propietarios suben excesivamente los precios al principio para contrarrestar la incertidumbre de las subidas reguladas más adelante. Otros se limitan a retirar las propiedades del mercado. La congelación de los alquileres decretada por el gobierno agravó la situación.

Los listados de apartamentos en alquiler en la ciudad de Buenos Aires han bajado un 12% este año en comparación con el promedio de 2019, y en el área metropolitana circundante han bajado un 36%, según el sitio web inmobiliario ZonaProp.

Aumento de los alquileres
Los alquileres en Buenos Aires suben mucho más rápido que los precios o los salarios 
Blanco: crecimiento de los salarios del sector formal
Azul: Alquileres en la ciudad de Buenos Aires Y/Y
Naranja: Inflación del área metropolitana de Buenos Aires

La ley “tuvo buenas intenciones pero empeoró el tema, tanto para los propietarios como para los inquilinos”, dijo María Eugenia Vidal, exgobernadora de la provincia de Buenos Aires y una de las principales figuras de la oposición en la ciudad. Ella participará en las elecciones de noviembre junto con el economista Martín Tetaz con la promesa de derogar la legislación.

“Argentina es un país de incertidumbre”, dijo Tetaz por teléfono, pero con las normas de vivienda es “aún más incierto ahora que antes”.

Cholakian, que votó a Fernández en 2019, reconoce que la reforma de los alquileres tiene fallos, pero también es partidaria de dar más poder a los inquilinos tras una prolongada recesión que acabó con los ingresos. En todo caso, dice que es necesaria una mayor regulación para lograr un equilibrio entre tranquilizar a los propietarios y hacer que los alquileres sean asequibles.

“Si no se hace algo para controlar esto en la ciudad de Buenos Aires, sólo quedarán los ricos”, afirma. -Patrick Gillespie

Alex Fagarasan gasta cerca del 30% de su salario en el alquiler, que califica de "desorbitado". Fotógrafo: James Bugg/Bloomberg

Australia

Alex Fagarasan, hijo de una primera generación de inmigrantes rumanos, debería estar viviendo el sueño australiano. En cambio, se cuestiona sus perspectivas de largo plazo.

Fagarasan, médico residente de 28 años en un importante hospital metropolitano, preferiría quedarse en Melbourne, cerca de sus padres. Pero el precio de su ciudad lo está dejando fuera. Ahora se enfrenta a la realidad de que tendrá que trasladarse a una ciudad regional para tener un espacio en el mercado inmobiliario. Luego, si todo va bien, en otros ocho años será un especialista y podrá comprar una casa en Melbourne.

Aun así, sabe que es uno de los afortunados. Sus amigos que no son médicos “no tienen ninguna posibilidad” de tener una casa. “Mi generación será la primera en Australia que alquilará el resto de su vida”, dice.

Actualmente el joven médico alquila una moderna casa de dos dormitorios con otras dos personas en el suburbio de Northcote; un rincón de estudio se ha convertido en un dormitorio improvisado para reducir los costos. Alrededor del 30% de su salario se destina al alquiler, lo que califica de “exorbitante”.

El gobierno conservador del primer ministro Scott Morrison anunció un “plan integral de asequibilidad de la vivienda” como parte del presupuesto 2017-2018, que incluye 1.000 millones de dólares australianos (US$728 millones) para impulsar la oferta. Pero no ha aplacado los precios.

Al opositor Partido Laborista no le ha ido mucho mejor. Propuso cerrar una lucrativa laguna fiscal para la inversión residencial en las últimas elecciones de 2019, una política que probablemente habría hecho bajar los precios de la vivienda. Pero provocó que los votantes que eran propietarios de su vivienda eligieran a los liberales gobernantes, lo que probablemente contribuyó a la derrota electoral de los laboristas.

Se han aprendido las lecciones políticas: Fagarasan no cree que quien gane las elecciones federales del próximo año vaya a ayudar mucho en materia de vivienda. Después de todo, los laboristas ya gobiernan el estado de Victoria, cuya capital es Melbourne.

Tengo la impresión de que ninguno de los dos partidos principales representa la voz de las generaciones más jóvenes”, afirma.

Es un sentimiento compartido por Ben Matthews, un director de proyectos de 33 años en una universidad de Sydney. Va a regresar a vivir con sus padres después de que el propietario de la casa que compartía con otras tres personas les pidió que se marcharan, una experiencia que considera decepcionante y estresante, especialmente durante la pandemia.

Quedarse con sus padres le ayudará al menos a ahorrar para el depósito de un apartamento de una habitación. Pero incluso eso es menos que su plan original de conseguir una vivienda de dos dormitorios para poder alquilar la otra habitación. Los aumentos, dice, son “simplemente una locura”.

“Puede que hasta que no se rompa algo no tengamos el impulso político para hacer cambios”, dice. -Jason Scott

Sarah Wardroper dice que su comunidad, tradicionalmente de bajos ingresos, se ha convertido en un barrio de lujo de Toronto. Fotógrafo: Galit Rodan/Bloomberg

Canadá

Días después de convocar elecciones, Justin Trudeau anunció planes para prohibir durante dos años la compra de casas por parte de extranjeros. Si pretendía ser una intervención dramática para cegar a sus rivales, fracasó: están ampliamente de acuerdo.

El primer ministro pensó que iba a luchar contra la votación del 20 de septiembre por su gestión de la pandemia, pero en cambio los costos de la vivienda son un tema dominante para todos los partidos.

Los liberales de Trudeau prometen una revisión de la “escalada” de precios en mercados como Vancouver y Toronto para frenar la especulación; la aspirante conservadora Erin O’Toole promete construir un millón de viviendas en tres años para atajar la “crisis inmobiliaria”; el líder del Nuevo Partido Democrático, Jagmeet Singh, quiere un impuesto del 20% a los compradores extranjeros para combatir una crisis que califica de “descontrolada”.

Enfrentado a una carrera sorprendentemente cerrada, Trudeau necesita atraer a los jóvenes votantes urbanos si quiere tener alguna posibilidad de recuperar su mayoría. Ha elegido Hamilton, a las afueras de Toronto, para lanzar su política de vivienda. Considerada en su día como un lugar asequible en el área metropolitana de Toronto, se enfrenta a una presión creciente a medida que la gente abandona la mayor ciudad de Canadá en busca de viviendas más baratas. La vivienda unifamiliar promedio costaba 932.700 dólares canadienses (US$730.700) en junio, un 30% más que un año antes, según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Hamilton y Burlington.

El Ayuntamiento de Hamilton cita la asequibilidad de la vivienda entre sus prioridades para las elecciones federales, pero eso no sirve de consuelo a Sarah Wardroper, de 32 años y madre soltera de dos niñas, que trabaja a tiempo parcial y alquila en el centro de la zona este. Hamilton, dice, representa “una de las peores crisis de la vivienda en Canadá”.

Aunque aplaude las promesas de dificultar la compra de propiedades de inversión por parte de los extranjeros, se muestra escéptica ante las medidas que puedan disuadir a los propietarios de alquilar sus viviendas. Eso incluye la propuesta de Trudeau de gravar a quienes vendan en los 12 meses siguientes a la compra de una vivienda. Tampoco le convencen los planes para conseguir más viviendas asequibles, ya que los considera dignos pero esencialmente una solución de corto plazo cuando el verdadero problema es que “la economía está tan fuera de control ya que el costo de la vida en general se ha disparado”.

Wardroper afirma que su comunidad, tradicionalmente de bajos ingresos, se ha convertido en un barrio de lujo de Toronto.

“No tengo el tipo de trabajo necesario para comprar una casa, pero tengo la ambición y el impulso para hacerlo”, dice. “Quiero construir un futuro para mis hijos. Quiero que puedan comprar casas, pero tal y como van las cosas ahora, no creo que eso sea posible.” -Kait Bolongaro

Singapur

Ya en 2011, el revuelo causado por el aumento de los precios de la vivienda en la ciudad-estado contribuyó a que el partido gobernante obtuviera el peor resultado en unas elecciones parlamentarias en más de cinco décadas en el poder. Aunque el Partido de Acción Popular conservó la gran mayoría de los escaños en el Parlamento, fue una llamada de atención, y hay indicios de que la presión está aumentando de nuevo.

Los precios de las viviendas privadas son los que más han subido en dos años, y en el primer semestre de 2021 los compradores, incluyendo a los extranjeros ultra ricos, gastaron 32.900 millones de dólares de Singapur (US$24.000 millones), según ERA Realty Network Pte Ltd., con sede en Singapur. Esa cantidad es el doble de la registrada en Manhattan en el mismo periodo.

Sin embargo, cerca del 80% de los ciudadanos de Singapur viven en viviendas públicas, que el gobierno ha promovido durante mucho tiempo como un activo que pueden vender para ascender en la vida.

Es un modelo que ha atraído la atención de países como China, pero que está bajo presión en medio de un frenesí en el mercado de reventa. Las viviendas construidas por el gobierno de Singapur se parecen poco a las concentraciones urbanas de bajos ingresos de otros lugares: En los primeros cinco meses del año, un récord de 87 apartamentos públicos se revendieron por al menos 1 millón de dólares de Singapur. Ello está suscitando la preocupación por la asequibilidad incluso entre las personas relativamente acomodadas.

El joven banquero Alex Ting, de 25 años, renuncia a las viviendas públicas de nueva construcción, ya que suelen requerir de tres a cuatro años de espera. Además, según las normas gubernamentales para los solteros, Ting sólo puede comprar un apartamento público cuando cumpla 35 años.

Su hogar soñado es un apartamento de reventa cerca de sus padres. Pero incluso allí, un desajuste entre la oferta y la demanda podría llevar a su sueño fuera de su alcance.

Mientras el gobierno ha impuesto restricciones a los propietarios de segundas viviendas y a los compradores extranjeros, los jóvenes como Ting se han resignado a los límites de lo que se puede hacer.

La mayoría de los singapurenses aspiran a tener su propia propiedad, y la escasez de viviendas y el aumento de los precios suponen otro obstáculo para que puedan alcanzar su objetivo, afirma Nydia Ngiow, directora senior de BowerGroupAsia, una empresa de asesoramiento político estratégico con sede en Singapur. Si no se aborda, ese reto “puede generar a su vez un resentimiento a largo plazo hacia el partido gobernante”, advierte.

Precios en alza 
Un frenesí en el mercado de la vivienda pública de Singapur hace temer por la asequibilidad 
Azul: Índice de precios de reventa de la HDB de Singapur

Se trata de una perspectiva incómoda para el PAP, incluso cuando la oposición se enfrenta a obstáculos para ganar escaños parlamentarios. El partido gobernante ya está bajo escrutinio por un plan de sucesión de liderazgo interrumpido, y los costos de la vivienda pueden aumentar la presión.

Los votantes más jóvenes podrían expresar su descontento alejándose del PAP, según Ting. “En Singapur, la única forma de protesta que podemos hacer es votar por la oposición”, afirma. -Faris Mokhtar

Irlanda

Claire Kerrane se sincera sobre el papel de la vivienda a la hora de conseguir un escaño en la asamblea irlandesa, el Dáil Éireann.

Kerrane, de 29 años, fue una de las legisladoras del Sinn Féin que entraron en el Dáil Éireann el año pasado, después de que el partido obtuvo inesperadamente el mayor número de votos de primera preferencia a expensas de las fuerzas políticas dominantes en Irlanda, Fine Gael y Fianna Fáil.

Aunque los dos partidos principales pasaron a formar un gobierno de coalición, el resultado fue un terremoto político. El Sinn Féin era antes el brazo político del Ejército Republicano Irlandés, pero ha ido ganando adeptos más por su política de vivienda que por su impulso a una Irlanda unida.

“La vivienda fue sin duda un tema clave en las elecciones y creo que nuestras políticas y nuestra ambición en materia de vivienda influyeron en nuestro éxito electoral”, afirma Kerrane, que representa el distrito parlamentario de Roscommon-Galway.

Irlanda aún arrastra las secuelas de un desplome provocado por una burbuja inmobiliaria que estalló durante la crisis financiera. La escasez de viviendas asequibles hace que los precios vuelvan a subir.

El Sinn Féin ha propuesto la construcción de 100.000 viviendas sociales y asequibles, la reintroducción de una prohibición pandémica de los desahucios y los aumentos de los alquileres, y una legislación para limitar la tasa de interés que los bancos pueden cobrar por las hipotecas.

Estas políticas han tocado una fibra sensible. La última encuesta del Irish Times Ipsos MRBI, realizada en junio, mostraba al Sinn Féin por delante de todos los demás partidos, con un 21% de los encuestados citando el precio de la vivienda como la cuestión que más probablemente influirá en su voto en las próximas elecciones generales, la misma proporción que citó la economía. Sólo el cuidado de la salud superó a la vivienda como preocupación.

Otros partidos están tomando nota. El 2 de septiembre, la coalición lanzó un plan de vivienda como pilar de su programa para esta legislatura, comprometiendo más de 4.000 millones de euros (US$4.700 millones) al año para aumentar la oferta, el mayor nivel de inversión gubernamental en vivienda social y asequible.

Queda por ver si es suficiente para frenar la popularidad del Sinn Féin. Al norte de la frontera, por su parte, el Sinn Féin mantiene una ventaja constante en las encuestas de cara a las elecciones a la Asamblea de Irlanda del Norte, previstas para mayo, lo que le permitirá nombrar al Primer Ministro de la región por primera vez desde que se estableció la legislatura como parte del acuerdo de paz del Viernes Santo de 1998.

A pesar de los muchos obstáculos que quedan para la reunificación, el Sinn Féin está posiblemente más cerca que nunca de alcanzar su objetivo fundacional al defender los esfuerzos por ampliar el acceso a la vivienda.

Como dice Kerrane: “Pocos hogares, por no decir ninguno, no se ven afectados de algún modo por la crisis de la vivienda”. -Morwenna Coniam

Con la asistencia de Philip Heijmans, Malcolm Scott, Olivia Konotey-Ahulu, Nasreen Seria, Aggi Cantrill, Lulu Yilun Chen, Adam Blenford y Patricia Suzara