Bloomberg Opinión
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Bloomberg Opinión — Es generalmente aceptado entre los economistas e inversores que la Reserva Federal tiene la tarea imposible de controlar la inflación sin causar un daño amplio y duradero a la economía. Es hora de enfrentar la realidad. De hecho, cada vez parece más que el banco central puede tener más facilidad para frenar la inflación de lo que se espera.

La razón es que los profundos cambios estructurales en la economía causados por la pandemia, los cambios en la composición del parque inmobiliario y la evolución de las normas culturales han hecho que la formación de los hogares sea mucho más flexible que en cualquier otro momento del pasado. Tal vez sea este último punto el que marque la diferencia entre una economía que requiere un fuerte aumento del desempleo para reducir la inflación y otra que simplemente necesita un breve pero firme golpe a los frenos.

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Cuando la Reserva Federal comenzó a subir las tasas a principios de este año, había una preocupación justificada de que el esfuerzo fuera contraproducente. Después de todo, muchos de los motores de la inflación estaban fuera del control directo del banco central. Por ejemplo, el sector inmobiliario residencial. La Fed no tiene ningún control directo sobre los alquileres y el control indirecto que tiene tiende a empujar los alquileres en la dirección equivocada. Una consecuencia directa del endurecimiento de la política monetaria de la Reserva Federal y el consiguiente aumento de los costos de financiación de las hipotecas fue la caída de la demanda de viviendas. El corolario natural de la caída de la demanda de viviendas debería ser la presión al alza de los alquileres. Al fin y al cabo, si menos estadounidenses pueden permitirse comprar, ¿no se produce mecánicamente un aumento del número de inquilinos? Eso es un problema porque el mayor componente, con diferencia, de la inflación subyacente es el costo de la vivienda, o el costo de uso de la misma.

El dilema, entonces, era cómo podría la Reserva Federal reducir la inflación subyacente cuando el mayor componente está determinado por los alquileres y la principal herramienta del banco central -la subida de tasas de interés- estaba funcionando para hacer subir los alquileres. La respuesta tradicional ha sido aumentar el desempleo. A medida que el desempleo aumentara, más adultos jóvenes se verían obligados a volver a vivir con sus padres o a vivir en pareja. Eso es exactamente lo que se repitió en la economía tras la Gran Recesión, cuando la construcción de nuevas viviendas se desplomó hasta mínimos históricos y sólo se recuperó muy lentamente. A pesar de la caída de la oferta, la inflación de los alquileres -así como la inflación general- fue moderada debido a la gran desaceleración de la formación de hogares.

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La construcción de casas colapsó junto con la formación de hogares luego de la Gran Recesióndfd

Lo que nos lleva de nuevo a la razón por la que el trabajo de la Fed puede ser más fácil a partir de ahora. Los datos anecdóticos sugieren que la formación de hogares se está ralentizando rápidamente. Una encuesta de UBS AG descubrió que el porcentaje de adultos que viven en régimen de alquiler con amigos o familiares pasó del 11% hace un año al 18% este septiembre, el más alto registrado. Y según la empresa de seguimiento de datos de alquileres RealPage, la demanda de apartamentos cayó de más de 200.000 unidades en el tercer trimestre de 2021 a 82.000 en el mismo periodo de este año. Se trata de la primera lectura negativa para el tercer trimestre -la temporada de alquiler más fuerte- en más de 30 años.

Varias fuerzas parecen estar actuando. En primer lugar, la pandemia provocó una explosión en la formación de hogares. Entre la primavera boreal de 2019 y la de 2020 se formaron unos cuatro millones de nuevos hogares, unas cuatro veces la tasa media anual, ya que la convivencia compartida se hizo estrecha al aumentar el trabajo desde casa durante los confinamientos. Luego, la capacidad de trabajar a distancia y el dinero extra proporcionado por los programas de estímulo fiscal dieron a más personas la oportunidad y los medios para buscar hogares más grandes y alejados de los centros urbanos. Ese espacio extra proporcionó a más personas la capacidad de acoger a un amigo -aunque algo incómodo- cuando los tiempos eran difíciles.

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Además, el tamaño medio de las viviendas nuevas ha crecido más de un 10% desde la Gran Recesión, hasta los 210 metros cuadrados. En comparación, el tamaño medio de las viviendas existentes en Estados Unidos es de solo 150 metros cuadrados. Esto implica que un número cada vez mayor de estadounidenses, en particular los de mayor edad y más establecidos, tienen la capacidad de albergar a familia y amigos.

Aquí, de nuevo, el Covid-19 parece haber acelerado estas tendencias. Durante el punto álgido de la pandemia, más de la mitad de los jóvenes de 18 a 29 años vivían con uno o ambos padres, según Pew. En muchos casos se trataba de estudiantes universitarios que volvían a casa cuando se cerraban los campus, lo que explica que tanto la formación de hogares como los adultos jóvenes que vivían con sus padres pudieran aumentar al mismo tiempo. Sin embargo, incluso antes del Covid-19, las normas estaban cambiando. En febrero de 2020, el 47% de los jóvenes adultos vivían con sus padres, la cifra más alta desde 1930. En 1960, solo el 29% de los jóvenes adultos vivían con uno de sus padres.

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Estos cambios en la flexibilidad laboral, el tamaño de los hogares y las normas culturales están colaborando para que la formación de los hogares sea más sensible a las condiciones económicas que en el pasado. Además, hay un número récord de viviendas en construcción, que ha aumentado hasta 1,71 millones desde los menos de 1,2 millones que había antes de la pandemia.

Unidades de vivienda en desarrollo se han disparado, excediendo finalmente los niveles previos a la Gran Recesióndfd

El aumento de las tasas de interés probablemente ralentizará la construcción, pero con la demanda de apartamentos que ya muestra signos de enfriamiento rápido, el efecto neto es que las nuevas viviendas probablemente vayan muy por delante de la formación de hogares durante el próximo año o dos. Esto hará bajar los alquileres y la inflación general. Se necesitará algún tiempo para que todo esto aparezca en los datos del índice de precios al consumo, dada la forma en que el gobierno calcula los datos, pero dada la actual trayectoria de suavización de las medidas en tiempo real, como el índice de alquileres de Zillow, se espera que la inflación del IPC de la vivienda alcance su punto máximo pronto, tal vez a principios del próximo año.

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La caída de la inflación de la vivienda dependerá de la firmeza con la que la Fed sea capaz de frenar la economía. Si decide elevar su tasa de interés clave a alrededor del 4,5% al 4,75% y luego hacer una pausa, mi conjetura es que sería suficiente para que la inflación de la vivienda vuelva a bajar al rango del 2% al 3% a principios de 2024. Eso no es un tiro por la culata.

Esta nota no refleja necesariamente la opinión del consejo editorial o de Bloomberg LP y sus propietarios.