Bloomberg — Cerca de US$1,5 billones de deuda inmobiliaria comercial estadounidense vencen antes de finales de 2025. La gran pregunta que se plantean esos prestatarios es quién les va a prestar.
“Los riesgos de refinanciación están en primer plano” para los propietarios de inmuebles, desde edificios de oficinas hasta tiendas y almacenes, según escribieron los analistas de Morgan Stanley, entre ellos James Egan, en una nota la semana pasada. “El muro de los vencimientos aquí está cargado al frente. También lo están los riesgos asociados”.
El banco de inversión calcula que las valoraciones de los inmuebles de oficinas y locales comerciales podrían caer hasta un 40% desde el máximo hasta el mínimo, lo que aumentaría el riesgo de impagos.
Para colmo de males, los bancos pequeños y regionales -la mayor fuente de crédito para el sector el año pasado- se han visto sacudidos por la salida de depósitos tras la desaparición del Silicon Valley Bank, lo que hace temer que su capacidad para proporcionar financiación a los prestatarios se vea mermada.
El muro de deuda va a empeorar antes de mejorar. Los vencimientos aumentan en los próximos cuatro años, alcanzando un máximo de 550.000 millones de dólares en 2027, según la nota de MS. Los bancos también poseen más de la mitad de los valores respaldados por hipotecas comerciales de agencia -bonos respaldados por préstamos inmobiliarios y emitidos por entidades estadounidenses patrocinadas por el Gobierno, como Fannie Mae-, lo que aumenta su exposición al sector.
“El papel que los bancos han desempeñado en este ecosistema, no sólo como prestamistas sino también como compradores”, agravará la oleada de refinanciaciones que se avecina, escribieron los analistas.
La subida de los tipos de interés y la preocupación por los impagos ya han afectado a las operaciones CMBS. Las ventas de valores sin respaldo público cayeron un 80% en el primer trimestre con respecto al año anterior, según datos recopilados por Bloomberg News.
En medio del pesimismo, hay algunas buenas noticias. Según los analistas, las normas de préstamo conservadoras tras la crisis financiera ofrecen a los prestatarios, y a su vez a sus prestamistas, cierto grado de protección frente a la caída de los valores.
El sentimiento hacia la vivienda multifamiliar también sigue siendo mucho más positivo, ya que los alquileres siguen subiendo, una de las razones por las que Blackstone Real Estate Income Trust tuvo un rendimiento positivo en febrero, incluso cuando un número creciente de inversores presentan solicitudes de retirada. La disponibilidad de préstamos respaldados por agencias ayudará a los propietarios de esos inmuebles cuando necesiten refinanciarse.
Sin embargo, si se excluyen los bloques de pisos, la magnitud de los problemas a los que se enfrentan los bancos se hace aún más patente. Según el informe, hasta el 70% de los demás préstamos inmobiliarios comerciales que vencen en los próximos cinco años están en manos de los bancos.
“El sector inmobiliario comercial debe revalorizarse y se necesitan formas alternativas de refinanciar la deuda”, afirman los analistas.
Los emisores inmobiliarios europeos, por su parte, tienen el equivalente a más de 24.000 millones de euros pendientes de reembolso en lo que queda de año, según escribió en una nota Tolu Alamutu, analista de Bloomberg Intelligence.
“Estamos viendo cómo las empresas inmobiliarias hacen todo lo que pueden para desapalancarse: reducción de los programas de inversión, más empresas conjuntas, recompra de bonos y, en la medida de lo posible, recortes de dividendos”, dijo en un correo electrónico. “Las ventas también son un punto clave. Algunos comentarios recientes de emisores inmobiliarios sugieren que todavía no es fácil vender grandes carteras.”
Lo que hay que ver en los próximos días:
- Las mesas de sindicación de deuda esperan emisiones de bonos corporativos estadounidenses con grado de inversión de entre 10.000 y 15.000 millones de dólares, tras los cerca de 9.000 millones de la semana pasada. En Europa, la mayoría de los encuestados esperan al menos 15.000 millones de euros de ventas.
- La próxima semana ofrecerá actualizaciones sobre la inflación en todo el mundo, con los datos del índice de precios al consumo de EE.UU. el miércoles, seguidos del IPC de Alemania el jueves y las cifras de Francia y España el viernes.
- El miércoles se conocerá la decisión sobre el plan de reestructuración de la inmobiliaria alemana Adler Group SA.
- Para conocer en profundidad los datos y acontecimientos de todo el mundo que podrían influir en el ánimo de los mercados esta semana, consulte esto en el terminal de Bloomberg y elija una región.
Otras noticias:
- Los inversores acudieron a la primera venta de bonos subordinados de Europa en casi un mes, después de que el mercado de este tipo de deuda se cerrara por la decisión de los reguladores suizos de eliminar 17.000 millones de dólares de los pagarés subordinados de Credit Suisse AG. Mientras tanto, un índice mundial vinculado a los denominados bonos bancarios convertibles contingentes repuntó, alcanzando niveles anteriores a la quita de los bonos de Credit Suisse.
- Un rincón del mercado crediticio chino de 954.000 millones de yuanes (139.000 millones de dólares) ha venido mostrando que los bancos más pequeños no están exentos de algunos retos propios. La emisión de bonos de capital por parte de los bancos comerciales urbanos y rurales durante los tres primeros meses de 2023 se desplomó un 70% con respecto al año anterior, según muestran los datos recopilados por Bloomberg.
- Un grupo de acreedores de Canadian Pacific Railway Co. están tratando de tener 2.400 millones de dólares de bonos reembolsados antes de tiempo - y con una prima - después de que dicen que la compañía no cumplió un plazo vinculado a su adquisición de Kansas City Southern, Bloomberg News informó el jueves. La empresa se opone a estos intentos y afirma que ha cumplido sus requisitos.
- Sound Point Capital Management va a comprar la plataforma de obligaciones de préstamo garantizadas de Assured Guaranty, formando una firma de inversión crediticia de 47.000 millones de dólares que será la quinta mayor gestora de CLO a escala mundial.
- China Evergrande Group, el promotor en el centro de la crisis inmobiliaria del país, dijo que había firmado acuerdos de apoyo a la reestructuración con algunos tenedores de bonos en dólares que respaldaban su propuesta de reestructuración de la deuda. Mientras tanto, otro constructor chino, Shimao Group Holdings Ltd., está distribuyendo borradores de ofertas de reestructuración a los asesores de un grupo ad hoc de tenedores de bonos.
Con la colaboración de Bruce Douglas, Kevin Kingsbury y James Crombie.
Lea más en Bloomberg.com
