¿Qué es la gentrificación, el fenómeno que disparó el precio de vivienda en Medellín?

En Medellín el valor del metro cuadrado pasó de $5,9 millones a finales del 2022 a $6,4 millones a marzo de este año. Es considerada la tercera mejor ciudad en LatAm para trabajadores nómadas

En el transcurso de este año, los precios en Medellín para vivienda usada y nueva se habrían incrementado un 43,8%, el tercer mayor aumento en Colombia solo por detrás de Barranquilla (56,5 %) y Bogotá (45,7%).
05 de mayo, 2023 | 12:01 AM

Bogotá — Los precios de la vivienda en ciudades colombianas como Medellín se están disparando a medida que la capital de Antioquia, uno de los departamentos más ricos del país, se convierte en un destino más popular para los extranjeros de altos ingresos que la eligen como lugar de residencia y para aquellos que deciden invertir en finca raíz para rentar por medio de plataformas como Airbnb con cobros incluso en dólares.

“El incremento en el precio de la vivienda es producto de la demanda de un grupo económico de alto nivel que está interesado en vivir en el sector ‘gentrificado’”, explicó a Bloomberg Línea el arquitecto urbanista y profesor de la Facultad de Arquitectura y Diseño en la Universidad Javeriana, David Burbano.

Los procesos de gentrificación, que explican parte del aumento de precios en la vivienda en la ciudad, fueron objeto de debate por parte de analistas de la Universidad EAFIT, con sede en Medellín, que instan a crear un observatorio que permita tomar decisiones informadas.

Citan el Plan Estratégico Habitacional (PEHMED) 2030, que ya alertaba que “la presión inmobiliaria y los precios especulativos de los predios en los sectores con tratamiento de renovación urbana y en algunos de consolidación y reciclaje de suelos consolidados, conducen a la salida de los moradores despojándolos de la plusvalía potencial”.

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Según un reporte de ONU Hábitat, “la gentrificación sucede cuando un proceso de renovación y reconstrucción urbana se acompaña de un flujo de personas de clase media o alta que suele desplazar a los habitantes más pobres de las áreas de intervención”.

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“La gentrificación se ha convertido en un concepto polémico en el ámbito de los estudios urbanos, pero a pesar de sus consecuencias negativas para la población desplazada, es difícil negar que la gentrificación, también genera recursos y crea demandas por nuevos servicios en una ciudad consolidada”, matiza.

En ese sentido, insta a implementar políticas económicas redistributivas, retener a la población existente y fomentar la pequeña empresa “a través de microcréditos, proporcionar nuevos servicios comunitarios, restaurar viviendas deterioradas y mejorar los espacios públicos existentes mediante intervenciones físicas y una mayor interacción social y vida en las calles”.

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En opinión de Robert Paul Castillo Ramírez, arquitecto de la Universidad del Valle (Cali), especialista en Planificación Urbana de la Universidad de Buenos Aires (Argentina) y líder de la Escuela de Espacio Público (Alcaldía Mayor-DADEP), la gentrificación en las ciudades colombianas “en general puede tener una relación directa con el aumento de los costos de la vivienda”.

“A medida que una zona se revitaliza y se vuelve más atractiva para residentes de mayores ingresos, nivel socioeconómico y turistas, la demanda por viviendas en la zona aumenta, lo que a su vez puede llevar a un aumento en los precios de la vivienda”.

La plataforma inmobiliaria Ciencuadras respondió a Bloomberg Línea que en Medellín el valor del metro cuadrado pasó de $5,9 millones a finales del 2022 a $6,4 millones a marzo de este año.

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“La variación se debe al fenómeno de gentrificación de la ciudad”, explica.

Cita además el desistimiento de vivienda nueva, inmuebles para estancia corta (ejemplo: Airbnb), migración de renta “tradicional” a modelo renta “vacacional”, la inflación y el cambio en las políticas de asignación de subsidios.

Fernando Carriazo, profesor de Gestión y Desarrollo Urbano de la Universidad del Rosario, complementa en conversación con este medio que en los procesos de gentrificación también se produce el mejoramiento del entorno urbano de las zonas más deprimidas, lo que provoca que en muchos casos cambien los usos residenciales a comerciales o de oficinas.

“Esto tiene un impacto positivo en el precio de las viviendas porque las mejoras del entorno urbano se capitalizan en el valor de la misma. De tal manera que si, por ejemplo, un área urbana o un barrio que anteriormente estaba deprimido se recupera arquitectónicamente, al igual que el entorno de seguridad, esto tiene un impacto en el precio de la vivienda que se capitaliza”, expuso.

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Dijo que esto puede tener ventajas para las finanzas públicas de la ciudad por medio del recaudo de impuestos y la recuperación la seguridad en muchas zonas, pero también un lado gris por cuenta del desplazamiento de la población a otras zonas, “dado que a partir del proceso la vivienda se vuelve insostenible económicamente”.

En el transcurso de este año, los precios en Medellín para vivienda usada y nueva se habrían incrementado un 43,8%, el tercer mayor aumento en Colombia solo por detrás de Barranquilla (56,5 %) y Bogotá (45,7%).

La mediana del precio de venta en Medellín para vivienda nueva y uasada es de $520 millones, según cálculos de esa plataforma entregados a este medio.

El fenómeno del incremento de precios es generalizado en el negocio de la vivienda en el país, pero ha cobrado particular atención en ciudades como Medellín en medio de anuncios que promocionan apartaestudios en arriendo en las zonas más ricas hasta en US$2.000.

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De acuerdo a Nomadlist, que recopila información para trabajadores nómadas, Medellín es la tercera mejor ciudad para esa modalidad de empleo en Latinoamérica.

Medellín (3,66/5) destaca por su temperatura promedio, espacios para caminar, redes eléctricas, pero tiene calificaciones bajas en el dominio de inglés, seguridad, wifi gratis en la ciudad o calidad del aire.

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En la capital del departamento de Antioquia se tiene que el costo de vida promedio es de US$1.551 para un nómada digital al mes.

Este valor es más alto que el de la ciudad brasileña de Natal, quinta en el ranking, puesto que tiene un costo de vida de US$1.399 al mes para los nómadas digitales.

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La Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) explica a Bloomberg Línea que la evolución del índice nominal de precios de vivienda usada (IPVU) del Banco de la República muestra que en el tercer trimestre de 2022 la variación anual del índice nominal fue de 9,4 %, lo que representó un aumento de 2,4 puntos porcentuales en comparación con el tercer trimestre de 2021.

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Además, el índice de precios de la vivienda nueva (IPVN) del Dane señala que en el cuarto trimestre de 2022 se registró una variación anual del 8,78 % en el valor de comercialización de los inmuebles.

“Estas cifras son las más altas desde 2014, año en que los precios de la vivienda nueva superaron en promedio ponderado el 12,32 %. En conclusión, el encarecimiento en ciudades como Ibagué, Armenia y Popayán refleja la tendencia al alza que se evidencia en todo el territorio nacional”, dice Camacol a una consulta de Bloomberg Línea.

Gentrificación: ¿especulación inmobiliaria?

Para Castillo Ramírez, “en algunas ciudades colombianas, al igual que en muchas urbes latinoamericanas que no tienen una regulación protectora hacia el comprador, el proceso de gentrificación puede estar asociado con la especulación inmobiliaria”.

“Los propietarios de viviendas o empresas inmobiliarias adquieren propiedades en una zona que está experimentando gentrificación y luego pueden aumentar los precios de las viviendas para obtener ganancias. Esta práctica es muy recurrente y hay agentes especializados para descubrir estos proceso”, dijo.

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Añadió que otro factor que puede contribuir al aumento de los costos de la vivienda en zonas gentrificadas es la inversión en infraestructura y servicios públicos.

“A medida que una zona se revitaliza, es posible que el Gobierno invierta en mejoras en la infraestructura, como la revitalización de calles, la construcción de nuevos parques, al igual que una inversión en transporte público. Estas mejoras pueden hacer que la zona sea más atractiva para los residentes de mayores ingresos, pero también pueden aumentar los precios de la vivienda”, remató.

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