Las oficinas vacías en San Francisco alcanzan su máximo histórico
Tiempo de lectura: 5 minutos

Blomberg Opinión — Durante la década anterior a la pandemia, la cantidad de espacio de oficinas por trabajador en Estados Unidos se redujo constantemente, una tendencia a la que se dio el encantador nombre de “densificación”. El ahorro de dinero fue uno de los motores, al igual que la creencia de algunos empresarios de que una distribución más densa fomentaba la interacción y la innovación. Pero el mejor predictor de la densificación fue “el crecimiento del empleo a nivel de mercado y la disponibilidad de espacio (o la falta del mismo)”, concluyó la correduría inmobiliaria comercial Cushman & Wakefield en un análisis del fenómeno realizado en 2018. Es decir, en los grandes mercados de oficinas, como Manhattan y San Francisco, y en los emergentes, como Miami y Nashville, las empresas simplemente contrataban trabajadores más deprisa de lo que podían encontrar espacio para ellos.

Avance rápido hasta 2023. Según las estimaciones de Cushman & Wakefield, más de mil millones de metros cuadrados de espacio de oficinas están vacíos en EE.UU., con una tasa nacional de desocupación del 19,4% (frente al 13% justo antes de la pandemia). Sin embargo, tras un repunte de los pies cuadrados por trabajador en 2020, la densificación parece acelerarse.

La increíble contracción de la oficina | Pies cuadrados ocupados por trabajador usuario de oficina*.dfd

Hay que reconocer que “parece ser” hace mucho trabajo aquí. El denominador de trabajadores que utilizan la oficina utilizado para calcular este índice es simplemente el número de puestos de trabajo en los tres supersectores más orientados a la oficina (información, actividades financieras y servicios profesionales y empresariales), por lo que no refleja el número de personas que acuden realmente a la oficina. El porcentaje de empleados de estos supersectores que “teletrabajaron o trabajaron en casa” durante todas sus horas de trabajo en la semana de la encuesta del informe de empleo de octubre fue del 27,4%, 26,1% y 25,4% respectivamente, según la Oficina de Estadísticas Laborales, y aunque no existe un punto de referencia exacto anterior a la pandemia con el que comparar, los porcentajes que trabajaron principalmente desde casa en 2019 fueron del 8,6%, 9,3% y 10,3%, según los datos de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense 2019 de la Oficina del Censo a los que accedí a través de IPUMS USA. El descenso del 8,4% en metros cuadrados de oficina por trabajador desde 2019, por tanto, puede haber quedado más que anulado por el aumento del porcentaje de trabajadores que nunca acuden a la oficina.

Pero aunque los porcentajes de trabajo a distancia parecen haberse estabilizado más o menos, la reducción del espacio de oficinas continúa. “Durante el último año hemos observado una tendencia bastante constante a que el tamaño medio de los alquileres sea un 20% inferior al de los cinco años anteriores a la pandemia”, dijo Phil Mobley, director nacional de análisis de oficinas del proveedor de datos inmobiliarios comerciales CoStar Group, que creó el gráfico anterior. Con cerca de la mitad de los contratos de alquiler de oficinas anteriores a la pandemia en EE.UU. pendientes de renovación, no parece que las oficinas vayan a crecer.

PUBLICIDAD

Por un lado, esto es un poco extraño. Hay un montón de oficinas vacías, muchos empresarios intentan persuadir (u obligar) a los trabajadores a pasar más tiempo en la oficina, y acabamos de pasar por una pandemia que ha puesto de relieve los riesgos de infección que conlleva trabajar en estrecha proximidad con otras personas. Sin embargo, hay pocos indicios de desdensificación de la oficina o, por el amor de Dios, de una vuelta a las oficinas privadas.

Por otra parte, no es difícil encontrar razones para que la densificación no retroceda. He aquí cuatro:

Gran parte del espacio vacante se encuentra en edificios antiguos y cochambrosos, cuyos propietarios actuales no están en condiciones de hacer mejoras significativas, ni siquiera de ofrecer alquileres muy reducidos. “Veremos usos más creativos de ese espacio”, dijo Mobley, “pero para poder siquiera intentar ejecutar algunas de esas ideas, se requiere realmente que la propiedad tenga una base diferente a la actual”.

PUBLICIDAD

Los nuevos ritmos del trabajo híbrido significan que muchas oficinas siguen estando bastante vacías los lunes y los viernes y, por tanto, infrautilizadas desde la perspectiva de quienes pagan el alquiler y las facturas de los servicios públicos.

Dado que las oficinas domésticas han demostrado ser muy adecuadas para el trabajo individual y las reuniones virtuales con personas de distintos lugares, las oficinas se consideran cada vez más espacios destinados principalmente a la interacción en persona.

Desde el punto de vista del empresario, no parece que haya mucho inconveniente en hacinar a los trabajadores en menos espacio. “Más espacio no significa automáticamente una experiencia mejor”, afirma Peggie Rothe, directora de investigación y análisis de la empresa de evaluación del lugar de trabajo Leesman.

Leesman encuesta a los empleados sobre su experiencia en el lugar de trabajo y su productividad, y elabora índices que los empleadores con mejores puntuaciones pueden pregonar. En 2019, Rothe comparó las puntuaciones de productividad de Leesman con el espacio por trabajador, con la esperanza de que esto pudiera indicar algún número óptimo de metros cuadrados. En cambio, no encontró mucha correlación.

PUBLICIDAD

Ha ocurrido lo mismo con las oficinas de planta abierta frente a las que tienen un espacio más cerrado. Algo que sí parece tener un efecto positivo en la experiencia en el lugar de trabajo según los datos de Leesman es disponer de múltiples entornos de trabajo, desde salas privadas a espacios sociales. “Vas a tener empleados con necesidades diferentes, y quieres poder satisfacerlas, y una forma de hacerlo es tener variedad”, dijo Rothe. “Así le das al empleado la posibilidad de elegir: ‘¿Dónde es mejor que haga esta cosa concreta que voy a hacer ahora mismo?”.

Muchas veces, sin embargo, la respuesta a eso va a ser “en casa”. Durante la pandemia, Leesman empezó a medir la experiencia del trabajo en casa y descubrió que las puntuaciones resultantes eran sistemáticamente superiores a las del trabajo en la oficina. “Es bastante triste que el hogar medio que se diseñó para vivir sea mejor para apoyar el trabajo que la oficina media que se diseñó realmente para apoyar el trabajo”, dijo Rothe. (Esto no sorprenderá a los lectores del maravilloso libro de Nikil Saval de 2014, Cubed: A Secret History of the Workplace, de Nikil Saval, uno de cuyos temas es que el apoyo al trabajo y a los trabajadores nunca ha sido una prioridad en el diseño de oficinas).

El hogar no parece ser mejor para apoyar todos los aspectos del trabajo. Los economistas José María Barrero, Nicholas Bloom y Steven J. Davis, que han estado entre los más asiduos documentadores y, en algunos casos, animadores del trabajo a distancia e híbrido durante la pandemia, concluyeron en un documento de trabajo este verano que “el trabajo totalmente a distancia parece reducir la productividad media en torno a un 10% o 20%”. Pero si los empresarios llegan a la conclusión de que el trabajo que requiere tranquilidad y privacidad se hace mejor en casa, puede que tengamos mucha más densificación de oficinas en nuestro futuro.

Esta nota no refleja necesariamente la opinión del consejo editorial o de Bloomberg LP y sus propietarios.