La crisis del sector inmobiliario chino se agrava y no hay final a la vista

Bloomberg — Casi exactamente un año después de la primera ola de incumplimientos por parte de desarrolladores en China, la industria está luchando por sobrevivir.

Las ventas de viviendas continúan cayendo y los elevados costos de endeudamiento significan que la refinanciación en el extranjero está fuera de la mesa para muchos desarrolladores. Las agencias globales están recortando sus calificaciones sobre los bonos de propiedad, mientras que una serie de renuncias de auditores aumenta las dudas sobre la transparencia financiera solo unas semanas antes de la temporada de ganancias. Una repentina caída del 81% en las acciones de una empresa inmobiliaria que cotiza en Hong Kong está generando preocupación sobre el riesgo de llamadas de margen.

Yu Liang, presidente de China Vanke Co. (000002), uno de los desarrolladores más grandes del país, instó al personal a prepararse para una batalla que podría significar el final de la empresa, según el South China Morning Post, que citó un documento interno del mes pasado. . “Estamos evaluando nuestras últimas opciones, lo que significa que no hay otras opciones”, dijo.

Un índice de Bloomberg de la deuda basura china en dólares cayó todos los días de esta semana hasta el jueves, impulsando los rendimientos por encima del 20%. Un indicador de las acciones inmobiliarias chinas ha bajado un 3,4 % esta semana, lo que lleva sus pérdidas en los últimos 12 meses al 28 %, incluso después de un repunte el viernes.

A medida que empeora la escasez de efectivo para los desarrolladores, también lo hace la desaceleración de las compras de vivienda, que se ha convertido en uno de los mayores obstáculos para la economía de China. Intentar desinflar un mercado especulativo es una estrategia arriesgada que, si no se controla, podría amenazar la promesa de Pekín de priorizar la estabilidad económica este año. Los reguladores han modificado silenciosamente algunas reglas para diseñar un aterrizaje suave para la industria inmobiliaria, como fomentar las fusiones y adquisiciones, pero hasta ahora los funcionarios se han abstenido de cualquier reducción sustancial de las restricciones.

“Si bien el gobierno se ha vuelto más solidario, las medidas se han mantenido marginales y no han resuelto la crisis de liquidez”, dijo Paul Lukaszewski, jefe de deuda corporativa para Asia Pacífico en abrdn Plc en Singapur, que tiene carteras con exposición a desarrolladores. “La agitación del mercado y la incertidumbre en curso han empujado a los inversores tradicionales al margen”.

China Fortune Land Development Co. (600340) no pagó un bono de US$530 millones con vencimiento el 28 de febrero de 2021, convirtiéndose en la primera empresa de bienes raíces del país en incumplir desde que Pekín redactó nuevos límites de financiamiento para el sector en 2020. Desde entonces, al menos 11 desarrolladores han incumplido, según un informe del 3 de febrero de Standard Chartered Plc (STAN).

Más pueden seguir ese camino. Las firmas inmobiliarias tienen que encontrar casi US$100.000 millones para pagar la deuda este año, incluso cuando sus flujos de ingresos se reducen. Las ventas de los 100 desarrolladores más grandes de China cayeron alrededor de un 40% en enero respecto al año anterior, en comparación con una caída del 35% en diciembre, según datos preliminares de China Real Estate Information Corp.

Los desarrolladores están vendiendo más bonos onshore para financiar la construcción de proyectos, pero no lo suficiente para cubrir la deuda que vence. La emisión onshore por parte de desarrolladores chinos cayó un 53% en enero a 23.000 millones de yuanes (US$3.600 millones), mientras que las ventas de billetes en dólares cayeron un 90% respecto del año anterior a solo US$1.600 millones, según China International Capital Corp. (691995). Financiamiento neto, que resta los vencimientos de emisión, fue de US$7.300 millones negativos, escribieron analistas de CICC dirigidos por Eric Yu Zhang en una nota del viernes.

Los inversores también deben preocuparse por la deuda fuera de balance. El ángel caído Shimao Group Holdings Ltd. (0813) propuso recientemente retrasar el pago de unos 6.000 millones de yuanes (US$948.5 millones) de productos fiduciarios de alto rendimiento que vencen entre este mes y en agosto, dijeron personas con el asunto esta semana. Sus bonos se hundieron por la preocupación de que la compañía priorice estos pasivos sobre el dinero adeudado a los acreedores en el extranjero.

Las renuncias de los auditores están sembrando más dudas sobre la salud financiera de las empresas inmobiliarias. Los auditores de Hopson Development Holdings Ltd. (0754) y China Aoyuan Group Ltd. (3883) renunciaron a fines de enero, citando información insuficiente y un desacuerdo sobre las tarifas, respectivamente. La unidad terrestre de Shimao (0813) cambió de auditor por primera vez en 27 años. Si no se publican los resultados antes de la fecha límite del 31 de marzo de la bolsa de valores de Hong Kong, es posible que se detengan durante mucho tiempo las operaciones.

“Cambiar las firmas contables justo antes de los resultados de fin de año genera dudas sobre la calidad del gobierno corporativo de una firma”, escribieron los analistas de S&P Global Ratings en un informe del 16 de febrero.

La desconfianza de los inversores hacia la gestión se está afianzando. Los rumores sobre la capacidad de Zhenro Properties Group Ltd. (6158) de pagar un bono perpetuo hicieron que la nota cayera por debajo de los 23 centavos en cuestión de días, mientras que sus acciones se hundieron en medio de informes que el Ou Zongrong, que mantenía su posición en la empresa, se vio obligado a liquidar. Las acciones no se han recuperado incluso cuando la compañía dijo que tales especulaciones eran “falsas y ficticias”. Zhenro aún tiene que aclarar sus planes para la nota perpetua.

Las autoridades están tomando medidas para aliviar las restricciones de financiamiento para el sector, aunque estas medidas son en gran parte específicas e incrementales, en lugar de de base amplia. El gobierno emitió recientemente reglas para estandarizar el uso de financiamiento de preventa, los bancos otorgaron más préstamos al sector y algunos prestamistas en varias ciudades redujeron los pagos iniciales de las hipotecas, según múltiples informes de los medios locales la semana pasada.

Un índice de Bloomberg Intelligence de acciones inmobiliarias chinas subió hasta un 3% el viernes tras el informe hipotecario, mientras que los bonos en dólares de alto rendimiento detuvieron su caída.

Aun así, la tensión crediticia sigue siendo “aguda” y los canales de financiación no muestran una gran mejora, según los analistas de Goldman Sachs Group Inc. (GS).

Eso significa que es probable que los incumplimientos se acumulen para los desarrolladores que luchan por vender activos lo suficientemente rápido. Las empresas estatales han surgido como compradores potenciales, aunque el ritmo de las transacciones hasta ahora ha sido lento.

Es probable que cualquier inversionista en dificultades de deuda que compre bonos en incumplimiento ahora enfrente una larga espera antes de la recuperación. Entre los morosos del año pasado, solo Fortune Land (600340) ha publicado un marco de reestructuración preliminar para su deuda. Se estima que US$48.900 millones están pendientes de resolución de deuda, según Standard Chartered.

Si bien las autoridades chinas han dicho a los administradores estatales de deudas incobrables que participen en la reestructuración de los desarrolladores débiles, no está claro qué podría significar ese apoyo para los tenedores de bonos. En el sector inmobiliario de China, las reestructuraciones dirigidas por tribunales son raras, según muestran los datos recopilados por Bloomberg. Desde 2018, 27 empresas no han cumplido con sus bonos y solo dos ingresaron a dicho proceso.

“Es poco probable que disminuya la volatilidad de los precios en el sector”, escribieron estrategas de Citigroup Inc. (C), incluido Dirk Willer, en una nota del viernes. “Incluso el reciente repunte en los nuevos préstamos inmobiliarios no alivió mucho el deterioro del sentimiento”.

Con la ayuda de Emma Dong y Patrick Winters .

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Este artículo fue traducido por Miriam Salazar