Bloomberg Línea — Patria Investments, uno de los mayores gestores de activos alternativos de América Latina, ve en la región un terreno fértil para expandir su portafolio inmobiliario. Desde Colombia hasta México y Chile, la firma brasileña identifica en bodegas logísticas, vivienda y desarrollos urbanos sostenibles sus principales apuestas, incluso en un escenario de tasas de interés más altas y mercados de menor tamaño frente a plazas desarrolladas como Estados Unidos.
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“Nosotros seguimos muy entusiasmados con Colombia. Para Patria es una geografía muy importante. Tenemos algo como US$6.400 millones de inversiones acá, de los cuales US$2.300 millones son real estate”, dijo Marcelo Fedak, socio y director Global de Bienes Raíces (ex Brasil) de Patria Investments, en entrevista con Bloomberg Línea.
Mercado pequeño con potencial
Colombia ocupa un lugar central en la estrategia de Patria. Allí, administra su mayor fondo inmobiliario local, el FIC de Real Estate, que ya supera los US$1.400 millones.
El modelo de negocio combina adquisiciones directas y alianzas con compañías que integran sus portafolios a cambio de mayor liquidez y acceso a un vehículo diversificado.
Aunque el fundraising ha sido más complejo en el entorno actual de tasas altas, la firma busca replicar estrategias aplicadas en Brasil y México, incluyendo esquemas de portafolios compartidos y desarrollos puntuales.
El entusiasmo de Patria se da en un mercado que muestra signos de enfriamiento. Desde agosto de 2022, los precios del metro cuadrado en Bogotá han crecido a un ritmo moderado, con variaciones de apenas 0,1% a 0,4% mensual. En 2024, el metro cuadrado en estratos altos alcanzó los COP$6,8 millones, y en zonas premium como Chicó o La Cabrera superó los COP$9 millones.
Sin embargo, en términos reales, el alza ha sido negativa: en 2025, el promedio de la ciudad se ubica en COP$4,3 a COP$4,5 millones por m², con una caída ajustada por inflación cercana a -2 % en el segundo trimestre.
Aun con estas cifras, Fedak ve en el país espacio para crecer. La firma lanzó proyectos de vivienda a través de su fondo Desarrollos 2, que concluiría en 2027 con retornos superiores a lo proyectado. Además, en Medellín desarrolla Palermo, un complejo mixto con oficinas, hotel y comercio, diseñado bajo estándares de sostenibilidad y con impacto comunitario.
México: un mercado más maduro
La visión regional de Patria encuentra en México un mercado distinto. Allí, el atractivo está en el desarrollo del ecosistema de fibras (REITs), que ya alcanza entre US$30.000 y US$35.000 millones, similar al de Brasil.
“En México ya existe un mercado amplio, con liquidez y profundidad. La oportunidad es entrar y tomar participación. En Colombia, en cambio, la oportunidad es el crecimiento porque el mercado todavía es muy pequeño”, explicó Fedak.
El dinamismo de México también se relaciona con su cercanía a Estados Unidos, lo que lo convierte en un destino estratégico para bodegas industriales y logística de exportación.
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El referente regional
En Brasil, Patria ha consolidado modelos que busca replicar en otros países. Con un mercado de US$35.000-US$40.000 millones en real estate, el país cuenta con vacancias bajas y un sistema de fondos inmobiliarios robusto.
San Pablo es la excepción dentro de la región, con un mercado logístico de entre 12 y 15 millones de metros cuadrados, frente a apenas 2 o 3 millones en ciudades como Bogotá, Buenos Aires o Santiago. La comparación con Estados Unidos es todavía más marcada: Los Ángeles, Chicago o Dallas superan los 70 millones de metros cuadrados de bodegas.
La escala brasileña permite a Patria implementar estrategias de diversificación y bajos niveles de apalancamiento, que sirven de modelo para el resto de Latinoamérica.
Mercado estable, pero con límites
Chile también hace parte del radar de la firma, aunque con un peso menor. Fedak reconoció que el mercado inmobiliario chileno es más difícil de expandir por la fuerte competencia de aseguradoras locales y un ecosistema menos flexible para la entrada de nuevos jugadores.
“Es un mercado importante, pero en real estate no es tan grande porque es más difícil crecer y la competencia es alta”, dijo el ejecutivo.
Aun así, Patria mantiene presencia, aunque con un enfoque selectivo en activos consolidados.
Logística: la joya de la corona
Más allá de las diferencias por país, la apuesta transversal en la región está en el segmento logístico. La pandemia disparó la demanda de bodegas y centros de distribución, pero la oferta en Latinoamérica sigue muy por debajo de estándares internacionales.
La baja vacancia en bodegas industriales y el crecimiento del comercio electrónico han convertido este segmento en una de las prioridades de Patria. La meta es ampliar la escala con nuevos desarrollos y alianzas estratégicas, tanto en Colombia como en México y Brasil.
Sostenibilidad como estándar
El tema ESG (ambiental, social y de gobernanza) está presente en todos los proyectos de la firma. Patria incorpora certificaciones LEED, manejo eficiente del agua y reducción de consumo energético en oficinas, retail y logística.
“Es una situación win-win: mejor para el planeta y mejor para los negocios, porque reduce costos de energía y hace más atractivos los activos para arrendatarios”, explicó Fedak.
El proyecto Palermo en Medellín es un ejemplo de este enfoque, pues además de criterios ambientales incluye inversión en la comunidad vecina al desarrollo.
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Tasas de interés: el factor decisivo
El futuro de la región está atado a la trayectoria de las tasas de interés. Fedak reconoció que la correlación entre el costo del dinero y la rentabilidad de los activos inmobiliarios es casi perfecta.
En Colombia, el consenso del mercado espera una baja de la tasa de referencia de 9,25% a 6% en los próximos dos años, lo que abriría espacio para mayor inversión en vivienda y desarrollos comerciales. En México, la expectativa es de descender desde 7,75%, mientras que Brasil mantiene niveles históricamente altos, cercanos al 15%.
Para mitigar riesgos, Patria apuesta por productos locales para inversionistas locales, evitando descalces de divisa, y mantiene un nivel de apalancamiento moderado (30% de loan-to-value en su fondo colombiano).
Riesgos políticos y de seguridad
La volatilidad política y la seguridad son temas presentes en toda la región. Sin embargo, Patria se concentra en activos ubicados en distritos financieros y zonas centrales, donde los riesgos suelen ser menores.
“Hay retos en toda Latinoamérica, pero este tipo de activos están en áreas donde los problemas son menores. Es una preocupación global, pero no un impeditivo”, afirmó Fedak.
Una oportunidad en construcción
Con un mercado de real estate comercial que apenas equivale a US$8.000 millones en Colombia, la industria local está lejos de los niveles de Brasil y México. En términos de PIB, representa cerca del 24%, frente a más del 40% en países desarrollados.
Para Patria, este rezago es también una oportunidad: consolidar un mercado más grande de REITs, generar liquidez y ampliar el acceso a inversionistas institucionales.
La estrategia regional es clara: aprovechar las fortalezas de cada país —profundidad en México, escala en Brasil, crecimiento en Colombia y estabilidad en Chile— para construir un portafolio diversificado que capitalice el potencial de la región en la próxima década.
