Bloomberg Línea — El 2026 se perfila como un año en el que invertir en bienes raíces exigirá algo más que identificar una buena ubicación o una cuota atractiva.
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En un contexto de inflación persistente y presiones fiscales, los inversionistas deberán evaluar con mayor detalle cómo financiar una compra, qué costos adicionales asumirán y de qué manera esas variables inciden en el retorno real del activo.
“Invertir en bienes raíces no es sólo comprar un espacio; es una decisión financiera integral”, advierte, José Daniel Ríos, director de operaciones y automatización de la Inmobiliaria Esteban Ríos.
El ejecutivo dice que, “si no se modelan el flujo de caja, el riesgo, la forma en que se pagará el inmueble y el período de tiempo durante el cual se planea mantener una propiedad antes de necesitar el dinero o buscar una ganancia, se termina invirtiendo a ciegas”.
El punto de partida, señalan los expertos, será entender que el crédito hipotecario se define por mucho más que la cuota mensual.
El tipo de tasa, la tasa de mora, las comisiones y el costo de los seguros pueden modificar de forma significativa el retorno de una inversión inmobiliaria.
En ese sentido, una lectura incompleta de estos factores puede llevar a decisiones que, en el papel, parecen viables, pero que en el largo plazo erosionan la rentabilidad.
Este mayor nivel de exigencia se da en un entorno macroeconómico complejo. Un análisis del equipo de Investigaciones Económicas del Banco de Bogotá señala que la inflación en Colombia alcanzó el 5,5% anual en octubre de 2025, superando las expectativas del mercado por cuarta vez consecutiva.
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A esto se suma un déficit primario proyectado para ese año que sería el más alto desde la crisis de los noventa y la pandemia, junto con un crecimiento acelerado de la demanda interna.
Pese a este panorama, el mercado inmobiliario entra en 2026 con una consigna clara: el “ladrillo” sigue siendo visto como una alternativa para defenderse de la inflación y generar ingresos adicionales.
No obstante, esa oportunidad vendrá acompañada de la necesidad de mayor planeación, una lectura más cuidadosa del riesgo y un enfoque más diversificado.
En la práctica, esto implica partir de una evaluación detallada de las finanzas personales, familiares o del negocio.
Conocer los ingresos, egresos, capacidad de endeudamiento, horizonte de inversión y objetivos patrimoniales se vuelve un requisito básico antes de comprometer capital.
También supone revisar estrategias como el apalancamiento, cuando el rendimiento esperado de otros usos del capital supera el costo de la deuda, y prestar atención a decisiones operativas como la posibilidad de endosar pólizas de seguros.
Finalmente, la diversificación en 2026 no solo pasará por el tipo de inmueble, sino también por los vehículos de inversión.
Fondos inmobiliarios, esquemas fiduciarios, compras sobre planos o remates con descuento estarán sobre la mesa, cada uno con distintos niveles de riesgo y requerimientos de liquidez.
El desafío será elegir con estrategia, sin perder de vista el impacto en la caja y en el retorno total de la inversión.
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