Bloomberg Línea — Colombia avivó el debate regional sobre la regulación de las rentas cortas tipo Airbnb (ABNB) con un nuevo proyecto de decreto que busca fortalecer la formalización y el control de la vivienda turística en el país andino.
Aunque las rentas cortas son un modelo legal en gran parte de Latinoamérica, en países como Colombia las plataformas se enfrentarían a exigencias más estrictas en materia de registro, trazabilidad y uso del suelo, en paralelo a discusiones similares en otras grandes economías como Brasil, México, Chile, Argentina y Perú.
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“El futuro regulatorio de la renta corta en Latinoamérica dependerá de si los gobiernos optan por una regulación gradual, proporcional y basada en datos, o por esquemas rígidos que expulsan a la economía popular del turismo y fortalecen la informalidad”, dijo a Bloomberg Línea Juan Camilo Vargas, director ejecutivo de la Asociación Colombiana de Prestadores de Servicios Turísticos por Medio de Plataformas Digitales (Asohost).
Desde Asohost identifican cinco tendencias regulatorias clave que podrían impactar a las plataformas de renta corta tipo Airbnb en Latinoamérica.
1. Endurecimiento de los registros turísticos
Vargas dice que varios países en Latinoamérica están intentando convertir los registros turísticos en "licencias habilitantes", condicionadas a múltiples requisitos técnicos, urbanísticos y administrativos. Considera que Colombia sería “el ejemplo más crítico” si avanza el proyecto de decreto, ya que en su opinión el registro “pasaría de ser un mecanismo de formalización a una barrera de entrada que expulsa a pequeños prestadores”.
2. Registro obligatorio visible en plataformas
La región también transitaría cada vez más hacia un modelo en el que se exige que en cada uno de los anuncios de las plataformas de renta corta se incluya un número de registro para saber que cada usuario esté formalizado. “Esta medida puede ser positiva si el registro es simple, digital y con períodos de transición, pero mal diseñada genera bloqueos masivos e informalidad”, comentó el director ejecutivo de Asohost.
3. Límites operativos territoriales
En ciudades con presión inmobiliaria se discuten límites por noches, zonas o densidad. “La tendencia no es prohibir, sino restringir de forma localizada. El riesgo está en imponer límites generales sin análisis de impacto”, dijo Vargas.
4. Mayor trazabilidad e intercambio de datos
Los gobiernos en la región buscan más información de operación a través de plataformas digitales. Esta tendencia puede mejorar la fiscalización si se usa con criterios de riesgo y debido proceso, aunque mal aplicada podría convertirse en un mecanismo automático de sanción, temen los prestadores de servicios turísticos por medio de plataformas digitales.
5. Automatización del recaudo tributario
La región avanza hacia impuestos y contribuciones cobrados o retenidos en plataforma. Asohost “apoya el pago de impuestos, siempre que los mecanismos sean claros, viables y proporcionales”.
Cambios en Colombia
Actualmente, en Colombia se discute un proyecto de Decreto del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo (MinCIT) que apunta a fortalecer la formalización y los controles de la actividad de vivienda turística.
Con el proyecto de decreto se pretendería realizar una verificación efectiva del cumplimiento de las condiciones y requisitos de operación de los inmuebles en este tipo de servicios turísticos.
“Si bien el proyecto de decreto no establece requerimientos adicionales determinantes, sí implica un mayor control frente al cumplimiento formal y armonización con los sistemas de las autoridades involucradas en cuanto a la sistematización de reportes y cumplimiento de obligaciones”, explicó a Bloomberg Línea Esteban Garcia Jimeno, sénior counsel en el bufete de abogados Holland & Knight.
Asimismo, detalla el abogado de Holland & Knight, se hace énfasis en el cumplimiento de las normativas referentes a los usos del suelo, lo que se considera un reto importante frente al rezago que existe en la revisión de gran parte de los Planes de Ordenamiento Territorial de la mayoría de los municipios del país.
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“Es muy relevante que exista real concertación con todos los actores involucrados y que las regulaciones no afecten un negocio que hoy en día puede representar un motor fundamental para el crecimiento del turismo en Colombia”, apuntó Garcia Jimeno.
En Colombia, la renta corta es considerada legal, pero no es una actividad informal ni exenta de controles.
Por lo tanto, debe cumplir las mismas reglas básicas que cualquier otro prestador de alojamiento turístico.
Desde Holland & Knight explican que uno de los principales focos del conflicto generado por el proyecto de decreto ha sido la tensión entre la propiedad privada y libertad de empresa, con los regímenes de propiedad horizontal.
Otro eje crítico es el impacto social, particularmente los riesgos asociados a la trata de menores y al turismo sexual. “Este no es un tema menor ni exclusivo de Colombia. La ausencia de controles adecuados, de identificación de huéspedes y de trazabilidad en algunas operaciones informales ha generado una preocupación legítima del Estado”, según Garcia Jimeno.
Y un tercer debate es el de la competencia con los establecimientos turísticos formales.
Marco legal regional
En términos generales, “las rentas cortas ofrecidas mediante plataformas digitales son legales en la gran mayoría de países de América Latina, aunque con distintos grados de regulación específica”, comentó Garcia Jimeno, de Holland & Knight.
En Colombia, las rentas cortas son legales y requieren cumplir varios requisitos, como la matrícula en el Registro Nacional de Turismo (RNT).
También deben contar con autorización del reglamento de propiedad horizontal, pagar la contribución parafiscal (0,25 % de los ingresos), llevar registro de huéspedes y reportes a las autoridades, además de cumplir normas de seguridad, calidad y protección al consumidor.
En México, la actividad es legal en todo el país, con una regulación más estricta en la capital, donde existe registro obligatorio y algunos límites operativos.
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En Brasil, la mayor economía de Latinoamérica, la actividad es legal, pero su reglamentación es de carácter territorial, puesto que "no existe un marco regulatorio nacional específico", dijo a este medio Cristina Helena Pinto de Mello, profesora de Economía de Pontifícia Universidade Católica de São Paulo.
Los requisitos de operación están determinados por las autoridades locales, quienes definen obligaciones de registro y/o permisos.
Pinto de Mello comentó que la regulación sigue siendo fragmentada, apoyándose en interpretaciones del Código Civil, la Ley de arrendamientos, normas de uso del suelo, reglas condominiales y legislaciones municipales.
Por ello, consideró que el desafío está en construir un marco nacional con parámetros mínimos -como registro, seguridad y transparencia- que aporte previsibilidad, sin eliminar la autonomía local necesaria para atender las particularidades urbanas y evitar tanto vacíos regulatorios como normas excesivamente rígidas.
En Chile, no existe una “ley Airbnb” única y nacional comparable a un registro turístico único para viviendas, dice a Bloomberg Línea Esteban Elías, socio y head del Latin America Practice Group en la firma norteamericana Leech Tishman.
"Chile regula menos por un registro turístico único y más por dos palancas: reglas de copropiedad (que pueden restringir el uso en edificios) y cumplimiento tributario, especialmente en arriendos amoblados habituales sujetos a IVA”, dice el abogado chileno.
El Servicio de Impuestos Internos en Chile (SII) indica que quien arrienda habitualmente inmuebles amoblados debe iniciar actividades, documentar y declarar IVA cuando corresponda.
En Argentina, la actividad de rentas cortas es legal en todo el país, con regulación local muy relevante para la Ciudad de Buenos Aires (Ley 6.255) que exige, entre otros, registro y habilitación para ofrecer estancias cortas.
Y en Perú las rentas cortas son legales, pero están sujetas igualmente a cumplir normas de turismo y los requisitos específicos establecidos por las autoridades locales y/o municipales.
“Perú está entrando por la vía fiscal y de formalización: más que prohibir, el Estado busca trazabilidad e incorporación al sistema tributario, y el Congreso ha discutido esquemas de registro digital para arrendamiento turístico”, comentó Esteban Elías, de Leech Tishman.
Debates sobre las plataformas de renta corta
A la par de las discusiones en Colombia, en otros países de Latinoamérica también aumentan los debates referentes a la formalización y el control de la actividad de las plataformas de renta corta.
En Brasil, se han presentado propuestas en el Congreso para un marco nacional de economía colaborativa que estandarice requisitos de registro y seguridad en todas las municipalidades, según Holland & Knight.
En Ciudad de México se debate el límite de noches por inmueble y la aplicación de sanciones administrativas. “Asimismo, se ha discutido si se deben incluir a nivel federal criterios comunes para plataformas digitales en temas de turismo”, detalló Garcia Jimeno.
En Chile, el principal debate ha girado en torno a lograr un marco regulatorio que permita establecer reglas claras para estancias cortas, niveles de reporte y obligaciones tributarias.
Para el caso de Argentina, desde Holland & Knight señalan que se han presentado iniciativas para establecer una ley federal de alquileres temporales, a imagen de lo que se efectuó en Buenos Aires, y que complemente las regulaciones locales.
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