:quality(75)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/bloomberglinea/NHD4ADH53VGKPL3LKSR77PSA3M.jpg "Viviendas en Estados Unidos, California")
San Salvador — ¡Hogar, caro hogar!. El precio de las viviendas en Estados Unidos subió a ritmo de doble dígito desde diciembre a 2019 y los inmigrantes de Centroamérica comienzan a resentir los efectos, en un mercado en el que también han sido golpeados por una inflación histórica.
En Miami, alquilar una casa de tres habitaciones puede rondar los US$3.000 mensuales, cuando antes de la pandemia del Covid-19 rondaban entre US$1.500 a US$1.800, comenta Sonia Martínez, migrante guatemalteca.
“Si la rentan 10 personas a US$3.000 tienen que pagar US$300 cada uno; conozco gente que vive así, ponen literas y duermen cuatro en cada habitación”, relata la guatemalteca.
El incremento de las cuotas de los alquileres viene presionado por el encarecimiento de la vivienda. Comprar una casa de tipo medio pasó de costar US$250.000 en diciembre de 2019 a US$354.165 a junio de este año, un incremento del 41.6%, según datos de Zillow Home Values Index.
Pero los costos en ciudades estratégicas para la diáspora de El Salvador, Guatemala y Honduras están muy por encima del estándar nacional. Por ejemplo, Los Ángeles exige desembolsar US$1 millón, un incremento del 36% con respecto a diciembre de 2019.
El sector inmobiliario lleva una década de aumentos sostenidos de precios. El comportamiento obedece a un déficit habitacional en Estados Unidos, indicó la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).
El encarecimiento se aceleró en los últimos meses, alimentado por la crisis del Covid-19, la interrupción de las cadenas de suministros y la inflación, que marcó el 9,1% a nivel nacional, en cifras a junio de 2021, el mayor ritmo en 40 años.
:quality(75)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/bloomberglinea/BFCNZ5BVOZGVNDKAS6BSRMNIM4.png "El precio medio de las viviendas en Estados Unidos ha subido en 42% desde diciembre de 2019 a junio de 2022, según datos de Zillow Home Values Index")
Inmigrantes viven en ciudades caras
¿Cómo ha cambiado el panorama de la vivienda para los centroamericanos residentes en Estados Unidos? Para responder esta pregunta, Bloomberg Línea midió la temperatura de la evolución de los precios en los núcleos urbanos más críticos para salvadoreños, guatemaltecos y hondureños.
Un estudio de Pew Research Center de 2017 brinda algunas luces sobre la distribución geográfica de los inmigrantes, pues identificó a las 10 áreas metropolitanas con más presencia de las nacionalidades mencionadas.
A partir de la investigación, Bloomberg Línea seleccionó cinco áreas metropolitanas: Los Ángeles, Washington D.C., Nueva York, Miami y Houston, que a su vez se desglosan en un total de 15 ciudades. La evolución de los precios se rastreó con cifras de Zillow Home Values Index.
Como parte de los hallazgos, se encontró que tradicionalmente los centroamericanos se han asentado en ciudades más caras que el promedio estadounidense, atraídos por las mejores oportunidades laborales.
El presupuesto para comprar una vivienda de precio medio se ha incrementado notablemente. A finales de 2016, con US$350.000 se podía adquirir una propiedad en 7 de las 15 ciudades con mayores asentamientos de inmigrantes de la región; hoy en día, solo Houston está por debajo de esa línea.
El Área Metropolitana de Los Ángeles, que incluye a ciudades como Anaheim o Long Beach, California, se ha encarecido rápidamente, con precios medios que van de US$837.000 a US$1 millón. Ya le arrebató los primeros lugares a la Costa Este, particularmente a Arlington, en Virginia, Nueva York y Washington D.C., estas últimas con valores entre los US$700.000 a US$833.000.
En términos de variación en dólares, las casas en Los Ángeles subieron US$365.000 en el último lustro y su área metropolitana incrementó también sobre los US$300.000; las de Houston fueron las que menos incrementaron de precio (+US$97.000).
En porcentajes, las que más se elevaron en los últimos cinco años fueron Newark (+92,5%), West Palm Beach (+88,6%) y Fort Lauderdale (+66,2%); las de menor variación: Washington D.C. (24,6%), Arlington, en Virginia (24,6%) y New York City (+26,6%).
Cinco áreas metropolitanas claves para los centroamericanos:
Los Ángeles
Es la zona que más se ha encarecido en los últimos cinco años y el mayor receptáculo de inmigrantes de Guatemala y El Salvador, en datos a 2017. Datos de la Oficina del Censo indican que el condado de California es el que más población perdió en 2021 por un fenómeno de migración interna hacia otras ciudades.
:quality(75)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/bloomberglinea/M5ZUYHPIOFEZDABZGJUJGDJJ3Y.png "Así han subido los precios de las viviendas en Estados Unidos en las principales ciudades de residencia de inmigrantes de Guatemala, El Salvador y Honduras")
Washington D.C.
Esta metrópolis es la segunda área más habitada por salvadoreños y la tercera en preferencia de guatemaltecos en Estados Unidos. Las casas se han encarecido a menor ritmo, el 25%, desde finales de 2016 a junio de 2022.
:quality(75)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/bloomberglinea/JR35LN7BGJALJCKBP4PEA2AZX4.png "Así han subido los precios de las viviendas en Estados Unidos en las principales ciudades de residencia de inmigrantes de Guatemala, El Salvador y Honduras")
Nueva York
Esta zona metropolitana se encuentra en el top 3 de la migración centroamericana, pues recibe al mayor número de hondureños en Estados Unidos, es la segunda de importancia para los guatemaltecos y la tercera para hondureños. La vivienda en Newark duplicó su costo en el último quinquenio.
:quality(75)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/bloomberglinea/4RV6AUSP3FGOBAJ5VKSOTDUKR4.png "Así han subido los precios de las viviendas en Estados Unidos en las principales ciudades de residencia de inmigrantes de Guatemala, El Salvador y Honduras")
Miami
La zona de Miami es la segunda más preferida por los hondureños para vivir; la cuarta para guatemaltecos y la novena para salvadoreños. En los últimos cinco años, las casas en West Palm Beach incrementaron en 88,6% su valor; y en Fort Lauderdale, 68%.
:quality(75)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/bloomberglinea/GMXR4KV5CVGSFJ7J3B6FEARUOM.png "Así han subido los precios de las viviendas en Estados Unidos en las principales ciudades de residencia de inmigrantes de Guatemala, El Salvador y Honduras")
Houston
Las bienes raíces en esta metrópolis cuestan hoy entre 42% y 56% más que hace cinco años; a pesar de ello, Houston tiene el precio más barato entre las 15 ciudades estratégicas para los salvadoreños, guatemaltecos y hondureños.
:quality(75)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/bloomberglinea/KG2GXY4V45HCXBLC3IP6KOO55A.png "Así han subido los precios de las viviendas en Estados Unidos en las principales ciudades de residencia de inmigrantes de Guatemala, El Salvador y Honduras")
La gran migración nacional
Con los actuales niveles de precios, adquirir una vivienda en Estados Unidos se vuelve “imposible”, afirma Martínez, la migrante guatemalteca. ¿Qué otras opciones quedan? “Las casas móviles –responde– pero están a US$100.000, es muy caro todavía”.
“La situación es muy triste, hay gente a la que no les alcanza el salario y viven como ratoncitos, amontonados”, lamenta.
¿Qué opciones tienen los migrantes en este entorno? La mayoría de interesados en comprar están postergando su decisión; para otros el acceso se vuelve prohibitivo todavía más con los recientes ajustes al alza de las tasas de interés, analiza por su lado Óscar Chacón, director ejecutivo de Alianza Américas.
“A finales del año pasado podías encontrar hipotecas del 2,5% de interés; en la actualidad estás hablando de 5% hacia arriba, dependiendo tu historial de crédito. Cuando combinas el incremento en el costo y el incremento en la tasa de interés hipotecarias tenemos una lógica conclusión de que la gente decide mejor esperar a –quizás– un mejor momento en el futuro para atreverse a comprar casa”, reflexiona Chacón.
Los centroamericanos también se están montando a la ola de “la gran migración interna”. Los mismos estadounidenses están dejando las grandes ciudades para instalarse en otras más pequeñas, con un costo de vida más accesible.
“Hay un flujo poblacional constante saliendo de las grandes urbes, como por ejemplo Los Ángeles, San Francisco, Nueva York, Boston, Chicago y Miami, que está buscando reubicarse en zonas que les ofrecen la posibilidad de obtener más por su capacidad de compra”, describe.
¿Hacia qué ciudades se relocalizan los connacionales? Chacón lamenta que existe un déficit de información precisa sobre la situación de los inmigrantes de Centroamérica en Estados Unidos, pero nota que salvadoreños, guatemaltecos y hondureños están inmersos en esta nueva realidad.
“Los salvadoreños no vivimos en una burbuja extraña, divorciada de la realidad del resto de la sociedad estadounidense, sino que más bien somos parte también en este sentido de muchos de estos procesos”, comentó.
Chacón observa que Texas está acogiendo buena parte del flujo migratorio de centroamericanos, pero también están llegando a otros Estados no tradicionales para la migración, como Oklahoma, Alabama, Carolina del Norte o Georgia.
“Cuando comparas el cambio en los precios de vivienda promedio en una ciudad como Los Ángeles, con 1 millón de dólares compras un enorme rancho con mucho terreno y con casa ya incluida -y por mucho menos dinero- en el estado de Texas. No necesariamente en las zonas tradicionales como Houston, Dallas o San Antonio, sino en ciudades secundarias”, estima.
Los inmigrantes se enfrentan al dilema entre ganar más dinero en ciudades de alta plusvalía o economizar su estilo de vida. “Aún si te dedicas a limpiar platos vas a ganar más en Nueva York de lo que ganarías en Ledbetter, Texas, que es un pueblo pequeñito, en donde hay una comunidad creciente de salvadoreños”, ilustra.
La Oficina del Censo de Estados Unidos detectó un cambio en los patrones de migración interna en Estados Unidos durante 2021, en donde las pequeñas ciudades ganan protagonismo al recibir a nuevos pobladores.
El condado de Los Ángeles lidera a las grandes urbes que perdieron residentes, pues vio partir a 59.621 personas, aunque se sigue manteniendo como el más poblado del país, con 9,8 millones.
Unos 334.424 habitantes abandonaron cuatro condados en el Estado de Nueva York (Nueva York, Kings, Queens, Bronx); en tanto, Miami-Dade dijo adiós a 38.990 personas. Dentro de California también disminuyeron población San Francisco (-58.764), Santa Clara (-50.751), entre otros.
De los 10 condados con mayor repoblación el año pasado, cinco estuvieron en Texas, apuntó la Oficina del Censo: Collin, Fort Bend, Williamson, Denton y Montgomery, que recibieron a 145.663 nuevos habitantes.
En el top 10 de condados receptores también figuran Maricopa, Arizona (+58.246 pobladores); Riverside, California (+35.631); Polk (+24.287) y Lee (23.297), ambos en Florida; y Utah (+21.843).
¿Y los centroamericanos? La Oficina del Censo no profundiza en este detalle, sino que mide la población de origen hispano, la cual aumentó en 767.907 personas (+1,2%) en 2021, en Estados Unidos. Su mayor presencia se encuentra en los estados de California, Texas y Florida.
“Nueva York (-1,1%) y el Distrito de Columbia (-2,5%) fueron los únicos estados y equivalentes que experimentaron una disminución de su población hispana en el 2021″, informó la Oficina del Censo.
En contraste, los condados de Maine y Montana vieron incrementar en 5,4% la presencia hispana. En términos de volumen, Riverside, en California, recibió a 34.289 hispanos, un 2,8% más que el 2020.
Una población más dispersa
La nueva tendencia migratoria está transformando la fisonomía misma del país. “Si salimos del ámbito estrictamente político y nos adentramos en el ámbito económico, social y cultural, la migración es una absoluta bendición tanto para los Estados Unidos como para los países de origen”, opina Chacón.
También supone nuevos desafíos, como llegar a una población de inmigrantes cada vez más dispersa. Ante esto, propone repensar los servicios consulares. “Ya deberíamos haber evolucionado, como mínimo, a un esquema eficaz y práctico de integración de servicios consulares entre los tres países: Honduras, Guatemala y El Salvador, de manera que tuviéramos una red consular más numerosa y mejor distribuida”.
Este desarrollo tiene que acompañarse de una evolución de los mismos servicios, con programas de educación, ventanillas de salud y servicios jurídicos para los migrantes, dice el representante de Alianza Américas.
El contrapeso: empleos y remesas
A pesar del panorama inmobiliario adverso, el impacto es menos severo por un factor de compensación: la escasez de mano de obra les presenta más oportunidades de empleo y, de esta manera, han mejorado sus ingresos tras la pandemia.
“Irónicamente, a la par de las afirmaciones de que Estados Unidos se encamina incluso a una potencial recesión económica vemos en el mercado laboral abundancia de empleo, y esto significa que mucha población hondureña, guatemalteca, salvadoreña están trabajando hoy más que nunca, tienen hasta tres empleos”, dice Chacón.
Esto se refleja en el incremento de las remesas familiares. Según datos del Banco Mundial, en 2021 estos aportes de dinero subieron 35% en Guatemala, 29% en Honduras y 26% en El Salvador. No obstante este año siguen subiendo, comienzan a dar síntomas de desaceleración para la economía salvadoreña.
:quality(75)/cloudfront-us-east-1.images.arcpublishing.com/bloomberglinea/S4EAJGRIJFGSXHKIODRB33MJM4.jpg "Remesas se contraen en casi la mitad de los departamentos de El Salvador en junio")
Otras dinámicas también impulsan el incremento en las remesas: por un lado, un mejor posicionamiento social de los migrantes; y por otro, que los inmigrantes continúan llegando a Estados Unidos, analiza German Morales Martínez, socio de Grant Thornton en Costa Rica.
“Nuestros paisanos que se van a los Estados Unidos logran cada vez mejores posiciones, tal vez no la figura del sueño americano, pero sí están posicionándose cada vez mejor, van mejorando sus puestos, sus ingresos y acoplándose un poco más de las condiciones de Estados Unidos”, apunta Morales.
Panorama ante una recesión
Si Estados Unidos entra en una recesión económica cambiará el panorama inmobiliario con un declive en los precios de las casas, que vendría acompañado de un aumento en el precio de los alquileres, vaticina el guatemalteco Rodrigo Blanco, CEO y fundador de Portafolio Diversificado.
“Cuando Estados Unidos entre en recesión lo que va a pasar es que las personas van a dejar de comprar casas y el alquiler va a subir. Siempre que hay recesiones o depresiones económicas se puede ver claramente la correlación directa con el incremento de rentas”, pronosticó Blanco.
Una suba en los alquileres se prolongaría lo que dure la recesión, alrededor de unos tres años, previó el guatemalteco. Además, se daría de forma generalizada, tanto en las grandes urbes como en las pequeñas ciudades.
El trasfondo de la dinámica inmobiliaria se origina en el déficit habitacional de Estados Unidos, estimado en unas 6 millones de viviendas que, combinada con la crisis de suministros, ha provocado que el mercado de bienes raíces se dispare.
El mes de junio tanto la venta de viviendas como los precios cayeron, pero el fenómeno de largo plazo está lejos de terminar, advirtió Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR).
Las viviendas usadas marcaron un precio medio de US$416.000 en junio, un aumento anualizado del 13,4% según la NAR; mientras que las ventas cayeron a una tasa anualizada del -14,12% con respecto a junio de 2021.
En una audiencia ante el Comité del Senado de Estados Unidos sobre Banca, Vivienda y Asuntos Urbanos a finales de julio, Yun anticipó que las ventas podrían debilitarse y aumentará el inventario en algunas ciudades, pero eso será insuficiente para suplir las necesidades del mercado.
“La histórica escasez de oferta en el mercado, combinada con la continua demanda, probablemente impulsará los continuos problemas de asequibilidad para muchos estadounidenses”, declaró Yun.
