Bloomberg Línea — Las grandes ciudades de Asia y Europa tienen los mayores precios para la compra de un apartamento en sus centros urbanos en el mundo a 2026, según una revisión Deutsche Bank (DB) en 69 mercados.
El top 10 de los territorios más costosos para comprar un apartamento va desde los US$27.753 por m² en Hong Kong, la más cara, hasta los US$14.563 por m² en Viena, que cierra el listado principal.
“Los mercados inmobiliarios más caros del mundo no son necesariamente los que tienen las viviendas físicamente más extraordinarias”, dijo a Bloomberg Línea en Colombia José Andrés Rueda Montaño, docente de la Maestría en Administración – MBA de la Universidad de América.
En muchos casos son aquellos donde los inversionistas están dispuestos a pagar una prima muy elevada por la estabilidad institucional, la profundidad financiera, la seguridad jurídica y la liquidez del mercado, apuntó.
Muestra de las brechas globales es que comprar un departamento en Tokio, que ocupa el puesto 25 del listado, cuesta casi un tercio de lo que vale en otros territorios asiáticos como Hong Kong y Seúl, y cerca de la mitad de lo que cuesta en Londres, según el informe Mapping the World’s Prices - 2026, publicado por Deutsche Bank.
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Entre los cinco países considerados en América Latina, los precios son más altos en Ciudad de México (puesto 56 global), con US$3.874 por m², seguida por Río de Janeiro con US$3.674, mientras Santiago alcanza US$2.822, São Paulo US$2.698, Bogotá US$2.622 y Buenos Aires US$2.621.
De acuerdo a los analistas, Ciudad de México concentra empresas, inversión y una demanda internacional que ha crecido mucho en los últimos años, especialmente en zonas como Polanco, Roma y Condesa.
Pero todavía existe una diferencia importante en poder adquisitivo, acceso al crédito y volumen de inversión global frente a ciudades como Nueva York, Londres o Singapur.
Carlos Rojas, CEO de la empresa de inversión y gestión de bienes raíces en EE.UU. Miami Riches, dijo a Bloomberg Línea que el precio por metro cuadrado “cuenta solamente una parte de la historia”.
Una propiedad puede parecer económica cuando se compara en dólares con Nueva York, Zúrich o Londres, pero eso no significa necesariamente que sea accesible para la población que vive y trabaja en esa ciudad.
“Que una vivienda sea más barata en dólares no significa necesariamente que sea más accesible. En muchas ciudades latinoamericanas, los precios de las propiedades han crecido más rápido que los ingresos”, dijo Carlos Rojas.
Por eso, añadió, “el indicador más importante no es solamente cuánto cuesta el metro cuadrado, sino cuánto representa ese precio frente al salario de quien vive allí. Desde esa perspectiva, algunas ciudades de la región pueden resultar incluso menos accesibles que mercados mucho más caros”.
En la región, Rueda Montaño justamente evidencia el efecto del riesgo cambiario.
Dijo que las monedas latinoamericanas tienden a ser más volátiles frente al dólar que las principales monedas de reserva.
Para un inversionista internacional, comprar un activo en una moneda que puede depreciarse significativamente introduce un riesgo adicional. “Una propiedad puede subir 20% en moneda local y, aun así, ofrecer un rendimiento mucho menor o incluso negativo cuando se mide en dólares”.
El segundo factor es el riesgo político e institucional.
Cambios regulatorios, incertidumbre fiscal, controles de capital, modificaciones tributarias, inseguridad jurídica o cambios abruptos en las políticas económicas pueden afectar la valoración de los activos.
ONU-Hábitat estima que en América Latina y el Caribe más de 23 millones de hogares aún necesitan una vivienda, mientras que otros 43 millones habitan casas en condiciones precarias que requieren mejoras.
Las 10 más caras
- Hong Kong (una Región Administrativa Especial que pertenece a China): US$27.753/m²
- Zúrich (Suiza): US$26.727/m²
- Seúl (Corea del Sur): US$25.545/m²
- Singapur: US$22.933/m²
- Ginebra (Suiza): US$22.677/m²
- Tel Aviv (Israel): US$20.786/m²
- Londres (Reino Unido): US$20.113/m²
- Nueva York (EE.UU.): US$18.192/m²
- París (Francia): US$14.899/m²
- Viena (Austria): US$14.563/m²
Las 10 más baratas
- El Cairo (Egipto): US$915/m²
- Johannesburgo (Sudáfrica): US$1.065/m²
- Bangalore (India): US$1.803/m²
- Ciudad del Cabo (Sudáfrica): US$2.342/m²
- Delhi (India): US$2.465/m²
- Buenos Aires (Argentina): US$2.621/m²
- Bogotá (Colombia): US$2.622/m²
- São Paulo (Brasil): US$2.698/m²
- Santiago (Chile): US$2.822/m²
- Riad (Arabia Saudita): US$2.961/m²
Qué hay detrás de las brechas en los precios
Rueda Montaño explicó que una primera aproximación para entender las diferencias en los precios de la vivienda entre Latinoamérica y las ciudades de países desarrollados consiste en observar el ingreso por habitante.
“La diferencia entre las economías desarrolladas y América Latina es importante. Mientras Estados Unidos registra un PIB per cápita cercano a los US$94.000, México se encuentra alrededor de los US$15.700 y Colombia cerca de los US$10.100″, dijo Rueda Montaño.
Estas diferencias, anotó, ayudan a entender por qué los precios inmobiliarios no pueden analizarse únicamente en términos absolutos.
Indicó que una vivienda promedio en Estados Unidos cuesta unos US$400.000, equivalente a aproximadamente cuatro veces el PIB per cápita.
En México, una vivienda de unos US$240.000 representa cerca de 15 veces el PIB per cápita.
En términos proporcionales, esto significa que comprar una vivienda resulta más costoso en América Latina que en Estados Unidos, pese a que los precios absolutos sean mayores en este último país, argumentó.
Otro factor fundamental, agregó, es el costo de construcción.
La mano de obra representa una parte importante del desarrollo de una vivienda y los costos salariales de arquitectos, ingenieros, administradores de obra, operadores y trabajadores de la construcción son muy diferentes entre América Latina, Estados Unidos y Europa occidental.
Lo mismo ocurre con numerosos servicios asociados al desarrollo inmobiliario.
Según el analista, aunque los materiales de construcción pueden tener precios internacionales, especialmente aquellos vinculados a commodities o productos importados, buena parte de los costos de un proyecto están determinados por la economía local.
Otro factor relevante es el financiamiento.
“En mercados como México y Colombia, las tasas hipotecarias pueden ubicarse en niveles de dos dígitos, mientras que en algunos mercados desarrollados las condiciones de financiamiento pueden ser considerablemente más favorables, anotó el analista de la Universidad América. ”Una vivienda no se compra únicamente con el precio de venta; se compra con la capacidad de financiar ese precio durante 15, 20 o 30 años".
Cuando las tasas de interés son elevadas, la cuota mensual aumenta y la capacidad de endeudamiento de los hogares disminuye.
Por tanto, las tasas de interés funcionan como un mecanismo que limita la capacidad de pago y, en determinadas circunstancias, termina ejerciendo presión sobre los precios.
Adicionalmente, cuando una ciudad concentra empleo, infraestructura, universidades, servicios, entretenimiento y oportunidades económicas, aumenta la demanda por vivir cerca de esos lugares. “Aquí aparece una de las razones por las que determinadas zonas de América Latina pueden alcanzar precios sorprendentemente elevados, incluso cuando el ingreso promedio del país es mucho menor”.
En definitiva, territorios como Londres, Nueva York o Hong Kong atraen compradores e inversionistas de todo el mundo, mientras que en América Latina la demanda sigue siendo mucho más local y regional, según Carlos Rojas, CEO de Miami Riches.
“En países desarrollados, los inversionistas aparcan su capital en los bancos y en real estate, y pasa lo contrario en los países en desarrollo por inestabilidad política y económica. Un ejemplo es Venezuela, en donde el real estate está deprimido porque hay cero inversión extranjera en el sector por inestabilidad política y económica”.
