Buenos Aires — Los bancos en Argentina comenzaron a bajar las tasas de los créditos hipotecarios UVA y las opciones ya parten desde 6,7% + UVA. El movimiento se da tras la puesta en marcha del programa oficial que utilizará ARS$2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSeS para fondear nuevos préstamos para vivienda.
Entre los principales bancos, hay incluso alternativas con menores tasas pero con requisitos muy específicos que llegan al 3,5% + UVA.
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Un relevamiento realizado por el economista de Empiria Federico González Rouco muestra las diferentes opciones. Según señaló en redes sociales, tras la primera subasta que realizó el Banco Central por cuenta y orden del FGS, ya se observan tres nuevas bajas: el Banco Hipotecario a 7,5% (el economista aclaró que la misma está confirmada pese a que no se refleja todavía en la web del banco), el Banco Galicia a 7,5% y el Banco Patagonia a 8,5%.
El Banco Nación ofrece una tasa de 6,7% + UVA para clientes e ICBC, una de 6,9% + UVA; mientras que varias entidades ya se ubican en torno al 7,5%. Entre ellas aparecen BBVA, Galicia, Credicoop y Comafi, además de Macro para clientes Selecta.
Algunas entidades provinciales ofrecen condiciones todavía más bajas, como Banco de Neuquén, con líneas desde 3,5% + UVA, y Banco de Rosario, con 4,2% + UVA.
La primera licitación oficial para ofrecer fondos que destinen a créditos hipotecarios a más largo plazo mostró una demanda superior a los recursos ofrecidos: 18 entidades presentaron ofertas por más de ARS$258.000 millones, frente a los ARS$200.000 millones disponibles, y 13 bancos resultaron adjudicados.
Además, más del 80% del dinero fue tomado a cinco años. En ese tramo se adjudicaron ARS$164.400 millones a una tasa de UVA + 4,94%, mientras que otros ARS$35.600 millones fueron colocados a 12 meses, a UVA + 2,67%.
Para quienes buscan acceder a una propiedad, igualmente la tasa es solo una parte de la ecuación: las diferencias entre entidades también aparecen en el porcentaje de la vivienda que financian, el plazo, la relación máxima entre cuota e ingresos y, en consecuencia, el salario necesario para calificar.
Créditos hipotecarios UVA: qué requisitos piden los bancos
Los plazos máximos para estos créditos van desde los 10 hasta los 30 años y las entidades financian entre el 65% y el 80% del valor de la propiedad. A su vez, la cuota puede representar, en general, entre el 25% y el 30% de los ingresos del solicitante o grupo familiar.
También hay diferencias importantes según la vinculación con la entidad. En Banco Nación, por ejemplo, la tasa pasa de 6,7% + UVA para clientes a 12% + UVA para no clientes; en ICBC, de 6,9% a 9,9%. Brubank, en tanto, cobra 12% a clientes y 14% a no clientes.
En otros casos, las mejores condiciones están reservadas para segmentos específicos. Macro ofrece 7,5% para clientes Selecta, mientras que Banco Ciudad tiene una línea de 7,5% + UVA para primera vivienda, frente a una tasa general de 9,5%.
Cuánto queda la cuota de un crédito hipotecario UVA
La combinación entre tasa y plazo genera diferencias importantes en la cuota inicial. Por cada US$10.000 equivalentes financiados, Banco de Neuquén tiene la cuota más baja del relevamiento, con ARS$87.864, seguido por Banco de Rosario, con ARS$93.410, y Banco Nación, con ARS$97.760.
En BBVA, la cuota inicial asciende a ARS$105.931; en Banco Ciudad, a ARS$111.957; y en Patagonia e ICBC se ubica en torno a los ARS$116.500. En Macro, Galicia, Credicoop y Comafi alcanza los ARS$122.047.
En el otro extremo, Supervielle registra una cuota inicial de ARS$212.037 por cada US$10.000 financiados.
Los valores corresponden a la primera cuota. En los préstamos UVA, tanto el capital adeudado como las cuotas se actualizan posteriormente por la evolución de la Unidad de Valor Adquisitivo, que sigue al Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) y por esa vía, a la inflación.
Cuánto hay que ganar para acceder a un crédito UVA
La relación entre cuota e ingresos suele ser otro de los filtros para acceder al financiamiento. En la mayoría de las entidades relevadas, la primera cuota no puede superar el 25% del ingreso, aunque algunos bancos permiten llevar esa relación al 30%.
Para un préstamo equivalente a US$10.000, los cálculos muestran que Banco Nación requiere ingresos cercanos a ARS$391.038 mensuales. La cifra asciende a ARS$423.724 en BBVA, ARS$447.829 en Banco Ciudad y ARS$466.201 en ICBC.
En Macro, Galicia, Credicoop y Comafi, los ingresos necesarios rondan los ARS$488.189. En los extremos del relevamiento aparecen Banco de Neuquén, con unos ARS$292.880 por cada US$10.000 prestados, y Supervielle, con ARS$848.150.
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Esas cifras sirven para comparar las condiciones entre bancos, pero no representan un ingreso mínimo fijo para comprar una vivienda. El salario necesario aumenta en función del monto solicitado: quien necesite financiar US$50.000, por ejemplo, deberá demostrar ingresos compatibles con una cuota aproximadamente cinco veces superior a la calculada para US$10.000.
El ahorro previo, la otra barrera para comprar una vivienda
Ninguno de los principales créditos relevados financia el 100% de la propiedad, por lo que el comprador necesita llegar a la operación con una parte relevante del precio ahorrada.
ICBC, BBVA y Banco Hipotecario llegan a financiar hasta el 80% del valor de la vivienda, mientras que Nación, Ciudad, y Patagonia alcanzan el 75%. Santander, Galicia, Credicoop y Comafi se ubican alrededor del 70% y Supervielle financia hasta el 65%.
Eso implica que una familia puede tener ingresos suficientes para pagar la cuota y, aun así quedar fuera del mercado por no disponer previamente de entre el 20% y el 35% del valor de la propiedad, además de los gastos asociados a la compra.
Ese punto es clave para entender la brecha entre la cantidad de hogares que podrían pagar mensualmente un crédito hipotecario y aquellos que efectivamente logran acceder.
Más de medio millón de hogares inquilinos formales del área metropolitana (AMBA) tienen ingresos superiores a los mínimos exigidos por los bancos, según datos presentados por Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano.
El relevamiento de la Fundación calcula que el 31% de los hogares inquilinos del AMBA estaría en condiciones de acceder a un crédito hipotecario con los requisitos y tasas actuales. El universo representa 1,13 millones de hogares con capacidad de pago.
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Si se consideran únicamente los inquilinos formales del AMBA, son 556.000 hogares los que ganan más que el mínimo exigido por las entidades financieras.
“Si el crédito hipotecario proyectado por el Gobierno nacional ronda entre las 15.000 y 20.000 líneas activas, y nosotros vemos que el potencial supera los 500.000 hogares formales, la demanda es casi infinita y sumamente sólida”, sostuvo Álvarez de Celis.
Para Álvarez de Celis, el principal obstáculo aparece menos en la capacidad de afrontar un pago mensual que en el acceso al financiamiento y al capital inicial necesario para comprar.
“En Argentina, el problema de la vivienda es financiero y no económico, porque todas estas familias pagan mes a mes entre ARS$500.000 y ARS$800.000 de alquiler por propiedades que nunca van a ser suyas”, señaló.
El fenómeno se profundizó durante las últimas dos décadas. Según los datos de Álvarez de Celis, mientras la población de CABA aumentó 11% en ese período, la cantidad de inquilinos creció 127%.
