Bloomberg Línea — Un complejo de bodegas industriales en Zaragoza, en el departamento de La Libertad —a 22 kilómetros de San Salvador, la capital salvadoreña— se construyó con una mezcla poco habitual de financiamiento: de los US$21 millones que requirió el proyecto, unos US$7 millones fueron captados mediante deuda tokenizada.
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El proyecto, inaugurado en marzo de 2025 por la desarrolladora inmobiliaria Corporación Burgo de Osma, es un ejemplo de cómo los activos digitales han comenzado a entrar en un terreno tradicional como el financiamiento inmobiliario.
Desde entonces, el mercado ha crecido hasta acumular US$633 millones en emisiones tokenizadas habilitadas para proyectos inmobiliarios y de construcción, distribuidas en 55 registros desde que la Comisión Nacional de Activos Digitales (CNAD), el organismo regulador y supervisor de activos digitales en El Salvador, comenzó a operar en 2023.
De ese total, unos US$133 millones ya se han convertido en inversión efectiva en proyectos, dijo Juan Carlos Reyes, presidente de la CNAD, durante un acto por el tercer aniversario de la Comisión.
El registro incluye proyectos residenciales, comerciales y desarrollos que han recurrido a estas estructuras, como Avitat, Costa Dorada, Grupo Hasgar, Inversiones El Cedro, Jaguey 128, Mankay, Casa 725 y Renacer Condominio, con emisiones de deuda y de ingresos aprobadas entre 2025 y 2026, en varias regiones del país.
El financiamiento inmobiliario forma parte de un mercado de activos digitales más amplio. Según la CNAD, empresas salvadoreñas y extranjeras han accedido a US$3.781 millones mediante activos digitales emitidos desde El Salvador, en 205 emisiones vinculadas principalmente con deuda, leasing y factoring.
El crecimiento del financiamiento tokenizado regulado en el país centroamericano ocurre en paralelo a una expansión del sector construcción.
Según el Índice de Volumen de la Actividad Económica (IVAE) del Banco Central de Reserva (BCR), la construcción creció 10,7% interanual en junio de 2026, impulsada por proyectos residenciales y comerciales y por obras de infraestructura.
En el mismo mes, el consumo aparente de cemento subió 13,1% y las actividades inmobiliarias, 7,1%. En ambos sectores, precisa la CNAD citando al BCR, el acceso a financiamiento está entre los factores que explican el crecimiento.
Del proyecto físico al activo digital
Ese dinamismo ha abierto una vía adicional para desarrolladores que necesitan capital para construir. En lugar de depender únicamente de un préstamo bancario o de aportes de inversionistas privados, un proyecto puede estructurar una emisión de activos digitales y ofrecerla a inversionistas bajo las reglas establecidas por la CNAD.
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En el caso inmobiliario, esas emisiones pueden tomar dos formas principales. Una es la deuda tokenizada: el proyecto recibe el dinero y se compromete a devolver el capital más los intereses establecidos en las condiciones de la emisión.
La otra son los tokens de ingresos, que dan al inversionista un derecho sobre los flujos que genere el proyecto, como la venta o el alquiler de los inmuebles.
La diferencia está en el tipo de derecho que adquiere el inversionista. En el primer caso, existe una obligación de pago definida desde el inicio; en el segundo, el retorno está ligado al desempeño económico del proyecto.
En una entrevista reciente a Radio YSKL, Reyes explicó que la principal transformación está en la infraestructura utilizada para hacer estas operaciones.
“Cuando viene a instrumentos financieros, nosotros dependemos de abogados, de contadores, de custodios, de bancos y todos estos intermediarios cobran”, dijo. “Pero con la tokenización eliminás a todos esos. Todo se hace digital, atrás de un token, y reduce los costos increíblemente, es instantáneo”.
Ese proceso permite que derechos económicos vinculados con un activo puedan representarse y transferirse digitalmente. En el caso inmobiliario, el activo sigue siendo el proyecto físico —una vivienda, un edificio o un complejo de bodegas—, mientras que el token representa los derechos económicos definidos en la emisión.
Qué revisa el regulador
La CNAD, como entidad creada tras la aprobación de la Ley de Emisión de Activos Digitales, regula estas operaciones antes de que lleguen al mercado.
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Para autorizar una emisión, la institución revisa aspectos legales, financieros, tecnológicos y de prevención de lavado de dinero, además de la información relacionada con el activo y las condiciones ofrecidas a los inversionistas.
Según Reyes, la comisión funciona como un “ojo de aguja”: “Nosotros somos un ente regulador superfuerte, con una tasa de rechazo del 80%. Es decir, solo dos de cada diez pasan la prueba, porque tenemos uno de los estándares más altos que existen”.
El funcionario explicó que el filtro no termina con la revisión de la empresa que solicita una licencia. También implica comprobar qué hay detrás del activo digital que se ofrece al público. “Nosotros hacemos todo el estudio de asegurarnos que el producto que te están mandando es por lo que vos estás pagando”, dijo el funcionario.
“Para mí sería un sueño que los países de la región, Guatemala, Costa Rica, Honduras, aprendieran y adoptaran lo que hemos hecho aquí en El Salvador, porque eso solo abriría más el mercado”.
Juan Carlos Reyes, presidente de la Comisión Nacional de Activos Digitales (CNAD).
El siguiente desafío para la comisión es ampliar el acceso a estos instrumentos. Reyes dijo que ya existen productos dirigidos a inversionistas con montos de entrada de US$100 y que uno de los objetivos es reducir aún más esa barrera. “Mi meta, sinceramente, va a ser que lleguen productos financieros con acceso hasta de US$10”.
