Bloomberg Línea — La Asamblea Nacional de Venezuela aprobó esta semana en primera discusión una reforma al régimen de alquileres de vivienda para flexibilizar las condiciones del mercado, permitir nuevamente el uso de depósitos y seguros como garantía e incentivar a los propietarios a ofrecer más inmuebles en alquiler, en medio de la creciente demanda habitacional tras los terremotos del 24 de junio.
La iniciativa, presentada por el diputado chavista Pedro Infante, consta de 27 artículos distribuidos en cuatro capítulos y pasará ahora a una segunda discusión, en la que los legisladores debatirán el texto artículo por artículo antes de una eventual aprobación definitiva.
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La propuesta representa el mayor cambio al marco que regula los alquileres de vivienda en Venezuela desde 2011, cuando el Estado amplió su intervención en este mercado al limitar las garantías que podían exigir los propietarios, regular los cánones de arrendamiento y otorgar mayores facultades de supervisión a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Sunavi).
¿Qué propone la reforma?
Según la exposición presentada durante la sesión parlamentaria, el proyecto busca establecer un “equilibrio jurídico” entre arrendadores y arrendatarios para ampliar la oferta de viviendas disponibles en alquiler y brindar mayor seguridad jurídica a ambas partes.
Entre las principales medidas figuran:
- Autorizar depósitos en garantía o pólizas de seguro equivalentes hasta a tres meses del canon de arrendamiento.
- Obligar a devolver esos recursos en un plazo máximo de 15 días continuos una vez finalizado el contrato y verificado el estado del inmueble.
- Permitir garantías bancarias y seguros como respaldo de la relación contractual.
- Incorporar mecanismos de conciliación y arbitraje para resolver conflictos sin recurrir necesariamente a procesos judiciales.
- Permitir incentivos económicos indexados para los contratos, con el objetivo de adecuarlos al contexto económico del país.
- Prohibir contratos de arrendamiento sobre viviendas ubicadas en zonas de alto riesgo o en edificaciones precarias, una disposición que cobra especial relevancia tras los daños estructurales ocasionados por los terremotos de junio.
¿Qué cambia respecto al régimen vigente?
El régimen de alquileres vigente fue aprobado en 2011 durante el gobierno de Hugo Chávez con el objetivo de reforzar la protección de los inquilinos y ampliar la intervención del Estado en el mercado.
La normativa en sí no contemplaba la exigencia de depósitos, pagos anticipados, fianzas u otras garantías económicas a los arrendatarios y otorgaba a la Sunavi amplias facultades para supervisar contratos y regular los cánones de alquiler.
| Aspecto | Régimen vigente (2011) | Reforma en segunda discusión | ¿Qué cambia? |
|---|---|---|---|
| Depósitos en garantía | La ley no contemplaba la exigencia de depósitos o pagos anticipados, fianzas u otras garantías económicas. | Se permitirán depósitos o pólizas de seguro de hasta tres meses del canon de arrendamiento. | Se legaliza una práctica que durante años se utilizó de facto en el mercado. |
| Pagos por adelantado | No contemplados en la ley, aunque en la práctica muchos propietarios e inmobiliarias exigían varios meses de alquiler por anticipado en documentación privada. | La reforma regularía el uso de depósitos y garantías, pero no plantea autorizar pagos anticipados ilimitados. | Se reconocen mecanismos de garantía con límites definidos. |
| Garantías | Restricciones a las garantías económicas exigibles al inquilino. | Se autorizan garantías bancarias y pólizas de seguro. | Se amplían las herramientas para respaldar el cumplimiento del contrato. |
| Devolución de garantías | La legislación no contemplaba depósitos porque estaban prohibidos. | El depósito deberá devolverse en un máximo de 15 días continuos tras finalizar el contrato y verificar el estado del inmueble. | Se establece un plazo para proteger también al arrendatario. |
| Resolución de conflictos | Predominaban los procedimientos administrativos y la intervención de la Sunavi. | Se incorporan mecanismos de conciliación y arbitraje. | Se busca resolver disputas con mayor rapidez y menor judicialización. |
| Cánones de arrendamiento | Sujetos a regulación estatal. | Se prevé la posibilidad de establecer incentivos económicos indexados en los contratos. | Se introduce mayor flexibilidad para adaptar los contratos al contexto económico. |
| Viviendas en zonas de riesgo | No existía una prohibición expresa para celebrar contratos sobre inmuebles en zonas de riesgo. | Se prohíbe arrendar viviendas ubicadas en zonas de alto riesgo o edificaciones precarias. | Se incorpora un criterio de seguridad para proteger a los inquilinos. |
| Aplicación de la ley | Regía todos los contratos celebrados bajo ese marco legal. | Solo aplicará a los contratos que se firmen después de su eventual promulgación; los existentes mantendrán las reglas anteriores. | La reforma no tendrá efectos retroactivos. |
Sin embargo, esas restricciones nunca llegaron a cumplirse de forma generalizada. En la práctica, propietarios e inmobiliarias continuaron exigiendo depósitos y varios meses de alquiler por adelantado como condición para firmar contratos privados, una práctica que se extendió durante los años de alta inflación y de dolarización de facto de la economía, pese a no estar contemplada en la legislación.
El proyecto además establece que las nuevas disposiciones solo aplicarán a los contratos de arrendamiento que se suscriban después de su eventual promulgación. Los contratos firmados con anterioridad seguirán rigiéndose por la legislación vigente al momento de su celebración, por lo que las nuevas reglas no tendrán efectos retroactivos.
¿Por qué se impulsa esta reforma?
La discusión coincide con una mayor presión sobre el mercado inmobiliario tras los terremotos registrados el 24 de junio, que dejaron miles de viviendas destruidas o inhabitables y elevaron la demanda de inmuebles en alquiler en Caracas y la zona costera de La Guaira.
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Durante el debate parlamentario, los diputados señalaron que el objetivo es crear un marco legal que incentive a más propietarios a ofrecer viviendas en arrendamiento y facilite el acceso a una solución habitacional para las familias afectadas por el desastre.
El proyecto deberá superar ahora la segunda discusión antes de su eventual sanción y promulgación. Si se aprueba en los términos actuales, supondrá la reforma más importante del régimen de alquileres de vivienda en Venezuela desde 2011.
