Bloomberg Línea — Cuando dos terremotos golpearon Caracas la tarde del 24 de junio, César Lasso no se encontraba en el apartamento que había adquirido un año atrás en la zona de San Bernardino. Le había tocado trabajar pese a ser un día festivo en Venezuela. Su esposa e hijo también habían salido del edificio Rita, ese mismo que colapsó en solo minutos. La casualidad les salvó la vida, pero no evitó que perdieran su hogar.
Entre toneladas de concreto y acero, Lasso dijo a Bloomberg Línea que consiguió recuperar uno de los pocos vínculos materiales que aún conserva con el edificio desaparecido, el documento que acredita la propiedad de su apartamento. Desde entonces, asegura, ha intentado entender qué ocurre cuando un edificio deja de existir, pero el terreno permanece.
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“Lo investigué”, responde cuando se le pregunta si alguien le explicó qué sucedería legalmente con el solar donde se levantaba el edificio. Hoy sabe que continúa siendo propietario de una parte de ese terreno, en proporción a la alícuota que tenía su apartamento. También sabe que, junto con los demás vecinos, deberá decidir qué hacer con ese espacio.
Aunque los propietarios mantienen comunicación mediante un grupo de WhatsApp y han conversado sobre todas las alternativas posibles, desde vender hasta reconstruir, todavía no han tomado una decisión. “La procrastinación”, responde cuando se le pregunta cuál ha sido el principal obstáculo.
Lasso se decanta por reconstruir el edificio mediante un esquema de financiamiento que permita a las familias regresar. Confía en que el proceso legal será justo y afirma que, hasta ahora, no han surgido conflictos entre los copropietarios ni ha recibido ofertas para vender su participación.
Sin embargo, el camino que tienen por delante es mucho más complejo de lo que parece. Aunque reconoce haber recibido asistencia durante todo el proceso de búsqueda y rescate desde distintos entes públicos, aún no recibe información sobre el destino del terreno que actualmente se encuentra en una fase de limpieza por parte de personal de la Alcaldía del municipio Libertador.
No desaparece la propiedad
Para el abogado inmobiliario Enrique Herrera Silla, especialista en condominios, el terremoto no destruyó únicamente edificios, también transformó el régimen jurídico bajo el cual estaban organizados.
Cuando una edificación colapsa totalmente, explica, desaparece el régimen de propiedad horizontal. Los apartamentos dejan de existir como unidades independientes, pero los derechos de sus propietarios no se extinguen. Lo que ocurre es una transformación jurídica: quienes antes eran propietarios de apartamentos pasan a ser copropietarios del terreno, cada uno en la misma proporción que representaba la alícuota de su inmueble.
En términos legales, la antigua comunidad de condominio se convierte en una comunidad ordinaria regida por el Código Civil. Ese cambio abre un escenario completamente distinto.
Si un propietario falleció durante el terremoto, sus derechos pasan inmediatamente a sus herederos. Pero cuando existen personas desaparecidas, sucesiones sin formalizar, herederos que aún no han sido identificados o bienes gravados con hipotecas, cualquier decisión sobre el futuro del terreno comienza a complicarse.
Herrera Silla advierte en contacto con Bloomberg Línea que muchos de esos conflictos no aparecerán dentro de años, sino en los próximos meses, cuando los propietarios deban decidir si reconstruyen, venden o desarrollan nuevos proyectos.
Y existe un requisito que puede convertirse en el mayor obstáculo. Para vender el terreno será necesaria la voluntad de todos los copropietarios. La ausencia de un solo propietario, un heredero pendiente de identificar o un litigio sucesoral podría paralizar cualquier negociación.
Incluso edificios que no colapsaron totalmente, pero fueron clasificados como inhabitables, podrían enfrentar dificultades similares. Desde Bloomberg Línea se contactó al alcalde Gustavo Duque para mayores detalles, pero aún no ha sido respondida la solicitud de comentarios.
Una respuesta en construcción
Mientras los propietarios intentan comprender cuáles son sus derechos, dentro de las instituciones públicas todavía predomina la atención de la emergencia.
Una fuente de la Alcaldía de Chacao, que habló bajo condición de anonimato por no estar autorizada para declarar públicamente, explicó que actualmente los esfuerzos están concentrados en el censo de las familias afectadas y en la evaluación de las edificaciones con mayores daños estructurales.
Según indicó, este registro incluye residentes de inmuebles como Don Pepe, Obelisco y Petunia, entre otros edificios severamente afectados.
Sin embargo, reconoció que todavía no existe claridad sobre las decisiones posteriores sobre los terrenos donde se levantaban los edificios destruidos ni sobre el mecanismo mediante el cual se resolverán los derechos patrimoniales de sus propietarios.
El desafío jurídico
La noche del martes, la presidenta encargada, Delcy Rodríguez, anunció a través de su cuenta en X una de las primeras respuestas institucionales dirigidas específicamente a ese problema.
Informó que solicitó al Tribunal Supremo de Justicia la creación de una jurisdicción especial para atender los asuntos civiles derivados del terremoto, incluyendo conflictos sobre propiedad, identidad de las personas y procesos sucesorales.
El anuncio supone un reconocimiento oficial de que la reconstrucción no dependerá únicamente de remover escombros o levantar nuevas edificaciones, sino también de resolver miles de expedientes relacionados con herencias, propietarios fallecidos, personas desaparecidas y derechos sobre los terrenos.
Rodríguez afirmó además que quienes perdieron sus apartamentos conservarán sus derechos sobre el terreno y contarán con apoyo estatal para la reconstrucción.
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Paralelamente, anunció un programa extraordinario de financiamiento habitacional. Las familias que adquieran viviendas de hasta US$70.000 recibirán un subsidio del 80% a través del Fondo Venezuela Renace, mientras que el 20% restante será financiado por la banca nacional mediante créditos a 25 años. Para inmuebles valorados entre US$70.000 y US$100.000, el subsidio cubrirá el 50% y el porcentaje restante será financiado bajo las mismas condiciones.
El reto post-desastre
Los terremotos del 24 de junio dejaron una imagen visible, con edificios convertidos en montañas de concreto. Pero también dejaron otra mucho menos evidente. Cada terreno donde antes existía un edificio es ahora un espacio donde convergen derechos de propiedad, procesos sucesorales, decisiones colectivas, intereses económicos y expectativas de reconstrucción.
Para familias como la de César Lasso, la pérdida no terminó el día en que cayó el edificio. Apenas comenzó una nueva etapa, en la que el desafío ya no consiste en sobrevivir al terremoto, sino en reconstruir una comunidad que, aunque perdió sus paredes, todavía conserva un derecho común sobre el suelo donde una vez estuvo su hogar.
