Bloomberg Línea — JLL ve que los individuos de alto patrimonio neto en Latinoamérica están privilegiando los activos inmobiliarios para la protección patrimonial en segmentos como el residencial de lujo, activos logísticos e industriales, y terrenos con potencial de desarrollo.
Para los grandes capitales estos activos ofrecen combinaciones de liquidez, apreciación de capital y generación de ingresos pasivos, de acuerdo con la firma de servicios inmobiliarios corporativos.
“Los activos inmobiliarios han sido históricamente un vehículo de resguardo de patrimonio en toda Latinoamérica”, dijo a Bloomberg Línea Rodrigo Torres, director de Consultoría de Investigación de JLL. “Sin embargo, los individuos de alto patrimonio neto y grupos familiares privilegian destinos estratégicos como Panamá y Uruguay dentro de la región, así como el sur de Florida y Madrid internacionalmente”.
Explicó que estos mercados ofrecen la ventaja de poder diversificar inversiones en jurisdicciones con menor correlación respecto a los países donde se genera la riqueza.
Los fundamentales que sustentan el atractivo del sector permanecen sólidos en varios mercados clave de América Latina: déficit habitacional significativo, crecimiento de la clase media urbana, cambios demográficos y preferencias generacionales hacia el arrendamiento, y urbanización continua en ciudades principales.
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Según Rodrigo Torres, estos factores mantienen vivo el interés institucional, aunque “con expectativas más realistas” sobre los riesgos macroeconómicos y regulatorios, los plazos de desarrollo y consolidación del mercado.
En la categoría de las inversiones orientadas a la generación de riqueza y desarrollo operativo, destacan sobre todo los desarrolladores chilenos de centros comerciales que han expandido sus operaciones regionalmente, así como grupos económicos centroamericanos que más recientemente han realizado inversiones significativas en países andinos.
Dentro del segmento de los individuos de alto patrimonio, JLL dice que el segmento multifamily representa un caso particular.
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“Si bien ofrece gran potencial como vehículo de inversión, su desarrollo requiere capacidades operativas especializadas y experiencia en gestión de activos a escala”, según Rodrigo Torres. Por esta razón, “la actividad en este sector tiende a concentrarse en firmas institucionales con trayectoria comprobada tanto a nivel regional como global, más que en inversores individuales de alto patrimonio”.
Señala que esta dinámica similar se observa en las inversiones hoteleras, donde la operación constituye el componente crítico de generación de valor.
De acuerdo con Rodrigo Torres, “el éxito en este sector depende de contar con expertise especializado en gestión hotelera, capacidad para negociar acuerdos equilibrados con operadores reconocidos”.
Asimismo, ve clave desarrollar una tesis de inversión sustentada en análisis sólidos de mercado, ubicación y segmento objetivo.
Estos requisitos limitan la participación de inversionistas individuales y favorecen a grupos con experiencia sectorial específica.
Apetito institucional
JLL detalla que los inversionistas institucionales están concentrando su interés en segmentos específicos que combinan fundamentales sólidos con perfiles de riesgo-retorno atractivos.
Por ejemplo, los activos logísticos prime ubicados cerca de grandes concentraciones urbanas continúan liderando las preferencias, impulsados por la consolidación del e-commerce y la necesidad de optimizar cadenas de distribución de última milla.
Asimismo, las oficinas clase A representan otro segmento de creciente demanda, particularmente aquellas con certificaciones de sostenibilidad y amenidades modernas que responden a las nuevas dinámicas laborales.
Particularmente, JLL señala que la demanda por oficinas ha experimentado un repunte significativo en un contexto de oferta limitada.
La incertidumbre sobre la demanda futura durante y después de la pandemia, combinada con tasas de interés elevadas, resultó en una contracción pronunciada del pipeline de desarrollo en el último quinquenio. “Muy pocos edificios nuevos ingresaron al mercado durante este periodo”.
De acuerdo con el analista de JLL, esta restricción en la oferta ha preparado el terreno para una recuperación robusta.
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Las tasas de vacancia se han reducido a niveles mínimos de la última década en varios mercados clave de la región, destacando casos como el de Lima y Bogotá.
Paralelamente, las rentas para activos de clase A están registrando crecimientos por encima de la inflación, reflejando la competencia por espacios de calidad en un mercado con inventario limitado.
En el sector hotelero, el interés se focaliza en activos ubicados en destinos resilientes que combinan flujos de demanda corporativa y turismo de placer, reduciendo la estacionalidad y volatilidad de ingresos.
Los terrenos con potencial para desarrollo de data centers emergen como un segmento particularmente atractivo en México, Brasil y Chile, con oportunidades más incipientes en Colombia y Argentina.
Este interés respondería al crecimiento exponencial de demanda por infraestructura digital y almacenamiento en la nube en la región.
Finalmente, los desarrollos de uso mixto están captando atención significativa tanto de inversionistas como de usuarios finales. “Estos proyectos ofrecen ventajas de diversificación de ingresos, sinergias entre usos complementarios, y resiliencia operativa ante cambios en patrones de consumo y trabajo”, según Torres.
Coyuntura económica
Para JLL, el impacto de las condiciones macroeconómicas actuales presenta variaciones significativas a nivel regional, aunque los costos de desarrollo constituyen un denominador común.
“El encarecimiento sostenido de la tierra urbana, combinado con la escalada en costos de construcción y materiales, ha comprimido significativamente los márgenes de los desarrolladores en toda la región”, detalló Torres.
En mercados como Brasil, México y Colombia, las tasas de interés elevadas continúan representando una barrera adicional importante.
Señaló que este efecto es doble, pues por un lado encarece directamente el financiamiento de proyectos, y por otro, hace que instrumentos financieros alternativos resulten más atractivos en términos de retorno ajustado por riesgo, desviando capital que anteriormente fluía hacia el sector inmobiliario.
Además, dice que la complejidad regulatoria añade otra capa de diferenciación entre países.
Pone el ejemplo de México, que presenta procesos de permisos y licencias particularmente desafiantes, tanto a nivel federal como municipal.
“Esta burocracia no solo constituye una barrera de entrada para nuevos participantes, sino que dilata sustancialmente los plazos de ejecución de proyectos, erosionando los retornos esperados al extender el periodo entre inversión inicial y generación de flujos”, indicó.
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