Buenos Aires — El plan de ARS$2 billones que diseñó el gobierno de Javier Milei para impulsar la actividad vía créditos hipotecarios debuta esta semana. Con Luis Caputo y Santiago Bausili en Estados Unidos para participar de la reunión de ministros de Finanzas y presidentes de Bancos Centrales del G20, el Banco Central (BCRA) llevará adelante esta semana, por cuenta y orden del FGS de la ANSeS, la primera licitación por ARS$200.000 millones para dar fondeo a bancos a fin de reactivar los créditos hipotecarios.
Para impulsar esta reactivación, el FGS destinará unos ARS$2 billones, o unos US$1.500 millones, a plazos fijos en bancos que sirvan de fondeo para créditos hipotecarios. Pero el FGS no otorgará los créditos de forma directa, sino que a través del BCRA colocará los fondos en las entidades, que luego deben transformarlos en hipotecas para la adquisición, construcción, ampliación o refacción de primera vivienda.
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La medida apunta a remediar el descalce de plazos que ha limitado a bancos a otorgar créditos a largo plazo dado que la mayor parte de los depósitos que reciben corresponden a instrumentos de corto plazo o liquidez inmediata.
Según explicó Caputo el miércoles en conferencia de prensa, desde esta semana se licitarán plazos fijos por montos de hasta $200.000 millones por subasta, a plazos de entre 1 y 5 años y pisos de tasas respectivos de UVA+2,5% y UVA +4,5%. Cada banco podrá obtener hasta un 20% del monto total por licitación, o unos ARS$40.000 millones por subasta.
Las entidades que obtengan fondeo luego deberán dar créditos con un tope de UVA+7,5%, a un plazo no menor a 15 años, para la adquisición de una primera vivienda. El monto máximo será de 150.000 UVA por crédito, equivalentes hoy a unos US$200.000.
El equipo económico espera que la medida termine beneficiando a unas 17.000 o 18.000 familias. A modo de referencia, Federico González Rouco, economista jefe de Empiria, recordó que en 2025 se otorgaron unos 44.000 créditos y este año se encamina a terminar en la zona de 30.000, por lo que la medida podría llevar a que los créditos otorgados en este 2026 igualen las cifras de 2025.
El crédito hipotecario en Argentina apenas representaba 0,8% del PBI al cierre del primer semestre, por debajo del nivel de 2018 -cuanto tocó 1,4%- y muy lejos de los 6,1 puntos del producto que alcanzó al inicio de 2002, según cálculos de Gonzalo Carrera, economista de Equilibra.
Pero con la medida, el Gobierno apuesta en primer término a una reactivación inicial que de lugar también a un “efecto multiplicador” que motorice otros sectores de la economía, además de ayudar a mejorar la formalidad.
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Créditos hipotecarios: qué impacto tendrá la nueva apuesta del Gobierno
Por diseño y contexto, la medida no pareciera apuntar a generar un boom de créditos hipotecarios en el corto plazo pero sí un aporte significativo frente al ritmo actual. Es que según estimaciones de González Rouco, el límite de US$1.500 millones que se dispuso que aportará el FGS, una porción de los US$77.000 millones que tiene en cartera, implicaría sumar unos 20.000 créditos adicionales.
Se trataría, según señaló en un informe a clientes, de un crecimiento marginal en volumen, pero implicaría una mejora en el costo de fondeo. Como referencia, recordó que hoy el crédito hipotecario promedio ronda los US$75.000 (cerca de ARS$100 millones), a 23 años y con una tasa del orden del 7%.
“El impacto efectivo va a depender de cuánto usen los bancos esta herramienta para agregar cantidad de crédito y cuánto para reemplazar fondeo por un fondeo más barato en el crédito que ya otorgan”, expresó. Así, consideró que “el aumento del crédito se dará siempre y cuando ese menor costo de fondeo se traduzca en más préstamos para una demanda que hoy está reprimida”. En cambio, advirtió que “si lo que ocurre es que los bancos que hoy no prestan pasan a prestar, pero lo hacen quitándoles demanda o participación de mercado a los que ya prestan, el impacto neto será menor”.
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El economista, especializado en mercado inmobiliario, vivienda y autor de tres libros al respecto, anticipa que es de esperar que las tasas converjan al 7,5%. “La medida tendrá efectos distintos según la tasa a la que hoy presta cada banco”, explicó.
Para las entidades que hoy ya prestan al 7,5% o menos, cree que no es esperable que bajen la tasa. “Para estas entidades el programa es, ante todo, una alternativa de mejora del fondeo, que les permite prestar más, no necesariamente más barato”, indicó.
En cambio, para los bancos con líneas hoy por encima de 7,5%, cree que “el programa sí habilita una baja de tasas, ya que para acceder al fondeo del FGS deben ubicarse dentro del tope de UVA +7,5%”. Por ello, cree que es probable que presten únicamente el monto fondeado por el FGS.
Cómo funcionará
Según explicó a Bloomberg Línea una persona con conocimiento directo del asunto, que pidió reserva, esta semana el BCRA y el FGS estarán firmando un convenio mediante el cual la autoridad monetaria realizará las licitaciones con bancos por cuenta y orden del FGS. Ese convenio, agregó la persona, deberá luego ser aprobado por el Directorio del BCRA, algo que posiblemente ocurra entre este jueves y el siguiente.
En principio, agregó que la decisión del equipo económico es no determinar de antemano un calendario de licitaciones ni una periodicidad definida, sino que las subastas se irán regulando en función de la demanda, la liquidez o el funcionamiento del programa, tal como ocurrió con los Bopreales.
Para González Rouco, el límite de 90 días que existe para colocar los fondos condicionará el orden en que se sumarán los bancos: Así, anticipa que en las primeras licitaciones probablemente la demanda se concentre en los bancos que hoy ya tienen su línea hipotecaria en movimiento y pueden colocar rápido dentro de los 90 días. El resto de los bancos, añadió, “posiblemente primero ajusten (bajen) su tasa para ubicarse dentro del tope y recién después activen su participación en las licitaciones”.
Respecto de las licitaciones, el informe de Empiria que lleva su firma señala que se realizarán no menos de 10 licitaciones, abiertas a todos los bancos y que las entidades que más ofrezcan se llevan más fondos, siempre respetando el tope de tasa de 7,5%.
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El piso de tasa, detalló Caputo, será de UVA +2,5% para los plazos fijos a un año y hasta UVA +4,5% para los plazos fijos a 5 años. Pero agregó que los bancos podrán cobrar un adicional por gastos de funcionamiento, pero la tasa al tomador nunca podrá superar UVA + 7,5%.
“El objetivo declarado es atacar el descalce de plazos que enfrentan los bancos: sus depósitos son de corto plazo y los créditos hipotecarios de largo plazo. El FGS aporta un fondeo más largo, de entre 1 y 5 años, que hoy no consiguen en el mercado local, con el fin de ampliar la oferta de préstamos y estimular la competencia entre bancos para bajar tasas”, resumió González Rouco en su informe a clientes.
¿Volvió a subir la mora en julio?
El estreno de este nuevo programa del Gobierno para estimular el crédito, uno de los principales motores de la actividad económica hasta el primer semestre de 2025, llega en momentos en que vueve a encenderse una luz de alarma por la mora.
Es que la consultora 1816 anticipó el viernes, a través de un informe a clientes en base a datos de la Central de Deudores del BCRA, que la mora habría vuelto a trepar en julio, tras la caída marginal de junio que alcanzó para interrumpir 19 meses consecutivos de incrementos.
Según calculó la consultora, la mora total del sector privado no financiero subió de 7,63% en junio a 7, 73% en julio, la mora de familias aumentó de 12,77% a 12,94%, mientras que la mora de empresas pasó de 3,50% a 3,61%.
El aumento llega en momentos en que la oposición pareciera haber pasado a la ofensiva con el aumento de la mora. Si bien ya se presentaron unos 30 proyectos e incluso la CGT convocó a una marcha frente al Ministerio de Economía el 20 de agosto, ahora la oposición formalizó la convocatoria a una sesión en Diputados para debatir morosidad y emergencia en discapacidad. La misma se realizará el próximo miércoles 9 de septiembre,
La decisión llegó después de que el miércoles de la semana pasada la oposición no lograra reunir los votos necesarios para incluir estos temas en la sesión en Diputados en la que el Gobierno logró media sanción a los proyectos de la Reforma de la Carta Orgánica del BCRA e Inocencia Fiscal II. Ocurre que si bien no logró alcanzar las tres cuartas partes requeridas, sí obtuvo 133 votos, por encima de los 129 necesarios para incluir dichos temas en una próxima sesión.
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