Mercado inmobiliario 2022: acuerdo con FMI hace poco para mejorar expectativas

Buenos Aires — En el mercado de compraventa, precios bajos y pocas transacciones. En el de alquileres, precios altos y poca oferta, ante una alta demanda. Una breve descripción de lo que ha sido el 2021 para el sector inmobiliario en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), donde viven más de 13 millones de argentinos, con realidades distintas de un lado al otro de la Avenida General Paz.

• ¿Qué pasó con las ventas?: Las escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires registraron en 2021 su segunda peor cifra de los últimos 23 años, sólo superada por las del 2020, el primer año de la pandemia del coronavirus. En la provincia de Buenos Aires se exhibió una recuperación, pero se mantuvo en niveles bajos.
• ¿Y los alquileres? En 2021, los valores de los alquileres aumentaron el 52,8% en la Ciudad, por encima del 50,9% de la inflación, dificultando el ingreso de nuevos inquilinos y la renovación de contratos.

El acuerdo con el Fondo Monetario Internacional (FMI) que se implementaría este mismo viernes, en tanto, no aparece como un factor que la industria siga de cerca con vistas a un recuperación del mercado.

“No creo que cambie tanto la situación. El mercado inmobiliario es muy imperfecto, es difícil entender cuáles son las variables que activan o no la demanda. Es un sector que viene con todas las palancas fundamentales bajas hace varios años”, resume Germán Gómez Picasso, arquitecto y director de Reporte Inmobiliario.

“El panorama inmobiliario no es el más alentador claramente. Venimos de cerrar los tres peores años desde que comenzó a medirse la serie histórica”, resume Jorge De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

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Ventas estancadas en CABA

Gómez Picasso señala que son realidades opuestas las que se viven en la Ciudad de Buenos Aires y en la provincia de Buenos Aires. Mientras que en la Capital Federal el mercado ofrece una demanda muy baja y no hay señales de reactivación, en el Gran Buenos Aires “se vive una recuperación mucho más fuerte desde el año pasado”.

Según el arquitecto, esto se explica “por el cambio en la mentalidad de búsqueda inmobiliaria a partir de la pandemia”. “Las cifras en el GBA están a niveles promedios. Con bajos precios y dinamismo, y con una cantidad de escrituras potenciada por la venta de lotes que se dio sobre todo en el último año”, agregó.

“A modo de contexto, un buen año tenía 60.000, 70.000 operaciones, pero 2019 cerró con 33.000, 2020 con 18.000 y 2021 con 28.000. Es decir, claramente por debajo de la mitad de un buen registro”, explica De Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

Datos de un mercado que no levanta

• El valor de un departamento de dos ambientes y 50m2 es de US$121.419, mientras que un departamento de tres ambientes y 80 m2 alcanza los US$172.630.
• El precio medio en la Ciudad de Buenos Aires se ubica en US$2.331/m2, disminuye 0,6% entre febrero y enero. Desde los máximos de 2019 los precios acumulan una caída de 16,8%. Las unidades a estrenar son las que demuestran menor descenso.
• Enero de 2022 fue el enero más bajo de toda la serie (en escrituras) con 1.385 operaciones (en la Ciudad).

Alquileres cada vez más caros

Hay al menos dos factores que generan expectativa e incertidumbre en lo que respecta a alquileres en el AMBA. Por un lado, lo que pueda pasar con el debate de la Ley de Alquileres, cuestionada por propietarios e inquilinos. Contratos a tres años con actualizaciones atadas a la inflación y los salarios que generó aumentos desorbitantes. Hay iniciativa de discutir nuevamente la normativa pero aún no han llegado señales respecto a un tratamiento legislativo rápido que modifique en el corto plazo la Ley vigente.

“El mercado locativo aún se encuentra a la espera de entender qué sucederá respecto al debate acerca de las modificaciones que puede llegar a tener la Ley de Alquileres vigente. La esperanza está puesta en una reforma que lleve certidumbre a las personas”, afirmó Leandro Molina, director comercial de Zonaprop.

Sobre la Ley, Gómez Picasso señala que “era claro que la ley fracasó y había que modificarla”. Y explica que se “sabe que van a demorar los cambios, entonces no se colocan inmuebles en el mercado”. Esto genera que el que “tiene una propiedad muchas veces apuesta a la venta directamente”, y por el otro lado “nadie puede comprar, van a alquiler, por lo que la demanda está concentrada en la poca oferta que hay, y eso causa que los precios no paran de subir porque son absorbidos”.

Hay otro factor: el anuncio de la AFIP de avanzar en un revalúo inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires. Según Molina, este factor “puede perjudicar nuevamente al sector inmobiliario”. “En este escenario, es muy probable que estos aumentos sean absorbidos por los inquilinos y así continuará la suba de precio que ya acumula un aumento del 52,6% en los últimos 12 meses”, concluye.

Aceleración de precios

• En marzo, y en la Ciudad de Buenos Aires, el alquiler de un departamento de dos ambientes y 50 m2 se ubica en $50.891 por mes, un 4,5% por encima del mes anterior.
• En 2021 acumularon una suba de 52.8%, levemente por encima de la inflación. La oferta sigue acotada en la Ciudad: el volumen actual de avisos es 15% menor al de 2020 y 25% menor al de 2019.
• En febrero el ajuste de alquileres (nuevos contratos) se mantiene por encima de la inflación (7,8%) y el ICL (6,5%). En 2022 el precio medio de alquiler acumula una suba de 8,5%.

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