Tras boom del mercado de vivienda en Colombia, ¿se aproxima un choque?

Bogotá — Mes a mes las noticias sobre las ventas de vivienda en Colombia son históricas. Impulsada por los subsidios del Gobierno, la inversión de los hogares para la compra de vivienda en el país ha esquivado el impacto de la crisis del coronavirus del cual no se han salvado gran parte de sectores.

Según datos de Camacol, en los primeros nueve meses del año la inversión para la compra de vivienda se acerca a los $35 billones, un crecimiento de 32% frente a lo invertido en 2020 ($26,3 billones).

Sin embargo, la coyuntura del comercio internacional que sufrió un mal momento en 2020 por la reducción de disponibilidad de contenedores para transportar mercancía, entre otras cosas, ha hecho que algunos de los insumos importados para la construcción como el hierro, acero, PVC, entre otros, vean alzas en sus precios, afectando al sector.

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De acuerdo con un reciente estudio del equipo de investigaciones económicas de Corficolombiana, el incremento de los costos empezaría a reflejarse nueve meses después en un aumento en los precios de la vivienda y en una reducción de las cantidades lanzadas al mercado.

Como contexto, explicaron que la pandemia generó una disrupción en las cadenas de abastecimiento global al punto que los fletes para transportar contenedores desde Asia hasta Europa y EE.UU. registran incrementos en lo corrido de 2021 de 140% y 330%, respectivamente, a niveles históricamente altos.

El desfase entre la recuperación de la demanda mundial y la capacidad de transporte y producción generó un proceso inflacionario a nivel global, en particular, los precios en los mercados internacionales del hierro y el acero –insumos claves para la construcción– registran aumentos de 36% y 88% en lo corrido de 2021, y están presionando al alza los costos de producción a nivel local.

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En línea con el incremento en los precios internacionales del acero y los fletes, los costos de la construcción en el país han aumentado. Durante 2021 han alcanzado los registros más elevados desde el 2012 tanto para vivienda como para infraestructura vial, con un crecimiento anual en agosto de 7,6% y 5,6%, respectivamente, explicó Corficolombiana en su informe.

¿Se avecina un choque al mercado de la vivienda colombiana?

Teniendo en cuenta que sigue habiendo un desfase entre la recuperación de la demanda mundial y la capacidad de transporte y producción que podría continuar teniendo efectos que podrían prolongarse en los próximos meses, sumado a que en 2022 finalizaría el paquete de los 200.000 subsidios del Gobierno para incentivar la compra de vivienda, Bloomberg Línea consultó a expertos para saber si tras el boom del mercado de vivienda se aproxima un choque.

Daniel Herrera, analista de renta fija en Acciones y Valores, comentó que consideran que “las compañías tratarán de absorber los incrementos de los precios a nivel mundial para tratar de mantener inalterada la demanda y en ese sentido es probable que los márgenes de estas compañías sufran una reducción antes que los precios más elevados se trasladen a los consumidores en su totalidad”.

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Así las cosas, Herrera expone que es probable que sí se observe un choque en el sector, condicionado a que los precios continúen en aumento de manera muy persistente. Sin embargo, aseguró que no ven, al menos en el corto plazo una reducción en la oferta de vivienda que perjudique el sector.

No obstante, el experto de Acciones y Valores añadió que aunque se esperlos precios en algunos de los insumos del sector de la construcción van a tener un efecto en el mercado inmobiliario. “Los precios de vivienda subirían y puede que de cierta manera afecte la demanda de las viviendas”. que está viviendo el sector este año, e incrementos por ejemplo de la tasa de cambio que puedan generar que otros productos importados sean aún más costosos y frenar o al menos generar choques en el sector”.

Sergio Segura, analista de Credicorp Capital, explicó que el aumento de los precios en algunos de los insumos del sector de la construcción va a tener un efecto en el mercado inmobiliario. “Los precios de vivienda subirían y puede que de cierta manera afecte la demanda de las viviendas”.

Sin embargo, Segura comentó que dado que los hogares han mantenido una buena dinámica de compra de vivienda el efecto del choque no sería tan fuerte y “no haría que el sector colapse ni que haya un fuerte golpe para este año o el próximo”, considerando que los precios se normalicen un poco el próximo año.

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Según Amarilo, una de las firmas constructoras más grandes de Colombia, desde septiembre se ha empezado a ver una disminución en los precios del acero entre el 8 y 10% en el país, por lo cual, se espera una estabilización del costo del insumo, fomentando el dinamismo y la recuperación del sector.

Además, desde la compañía no esperan que el Gobierno intervenga o suspenda los subsidios a la compra de viviendas de interés social (VIS), por lo que no habría un impacto negativo al sector y a los hogares colombianos por ese lado.

Para Camacol, el gremio de los constructores, “los acentuados crecimientos del costo de los insumos observados en el último año, tienen un impacto adverso sobre el lanzamiento de nuevos proyectos y crea un marco de incertidumbre sobre su viabilidad financiera, pero esto no se traduce necesariamente en el precio de la vivienda, dado el modelo de preventa y la existencia de precios tope en el caso de la vivienda social”.

Desde el gremio de los constructores, Camacol, se augura un buen comportamiento para el sector de la construcción al menos en los próximos dos años. Sin embargo, les preocupan cuatro riesgos: presión al alzan en los costos de construcción, recursos fiscales para financiar la política de vivienda social, aumentos en las tasas de interés y gestión del suelo, trámites y procedimientos.

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¿Cuáles son las proyecciones para 2022?

Desde Camacol estiman que con 7% de crecimiento anual en 2022 se espera vender 249.378 unidades de vivienda nueva, cifra que para 2023 sería de 261.307. Estas ventas estarían impulsadas en su mayoría por la vivienda de interés social, pues en 2022 y 2023 se venderían 176.850 y 185.279 respectivamente.

Respecto al segmento de vivienda no VIS, desde el gremio prevén que las ventas sean 75.528 y 76.028 para 2022 y 2023. Para poner de contexto estas cifras vale indicar que en 2020 se vendieron 64.777 y en 2021 esperan que se vendan 71.315 unidades.

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Así mismo, esperan que los niveles de inicios de obra tendrán un aumento significativo para los dos próximos años, llegando a 375.000 unidades, lo cual implica la generación de 635.000 empleos directos.

Por último, aunque los expertos consultados prevén cifras positivas para el sector en los próximos años, esperan que sí haya una afectación en el sector por un incremento en los costos de los insumos, pero se espera que esto no se traduzca en su totalidad en el precio final de las viviendas para que no se afecte la dinámica de la compra de los hogares.

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