Bloomberg — El presidente Donald Trump conmocionó a Wall Street al proponer que se prohibiera a los grandes inversores acceder al mercado inmobiliario estadounidense.
Seis meses después, la iniciativa culminó en un acuerdo que sigue ofreciendo a los principales propietarios numerosas vías de crecimiento.
El acuerdo, incluido en una legislación más amplia sobre vivienda que entró en vigor el sábado, prohíbe aparentemente a los inversores institucionales —definidos como aquellos que ya poseen 350 viviendas o más— la compra de viviendas unifamiliares.
Sin embargo, la prohibición, bajo el lema “Las viviendas son para las personas, no para las empresas”, incluye numerosas excepciones.
Los grandes propietarios, como Invitation Homes Inc., Pretium y Tricon Residential (de Blackstone Inc.), aún pueden adquirir viviendas de alquiler siempre que realicen reformas significativas u ofrezcan a los inquilinos la oportunidad de comprar las propiedades en algún momento en el futuro.
Las instituciones también pueden comprarse y venderse viviendas entre sí y adquirir inmuebles construidos exclusivamente para el alquiler, un modelo conocido como “construido para alquilar” que se ha convertido en la vía de crecimiento preferida por el sector.
“La ley no excluye a las instituciones del mercado inmobiliario”, afirmó David Howard, un lobista que representa a los propietarios de viviendas unifamiliares. “Establece unas directrices, pero sigue habiendo margen suficiente para que las instituciones sigan operando”.
La legislación no ha dejado al sector indemne. La ley prohíbe un tipo de adquisición que fue muy habitual durante el auge inmobiliario de la pandemia y establece sanciones severas para los inversores que incumplan la ley.
También podría allanar el camino para que las asambleas legislativas estatales aprueben prohibiciones de compra que podrían resultar aún más estrictas.
Mientras tanto, la mera amenaza de una prohibición de los alquileres de viviendas unifamiliares propiedad de empresas ha frenado las nuevas inversiones, y es probable que ese mercado tarde en recuperarse.
El proyecto de ley bipartidista, la “Ley del Camino hacia la Vivienda del Siglo XXI”, entró automáticamente en vigor tras transcurrir 10 días sin que Trump lo firmara.
Aunque ha arremetido contra los compradores institucionales de viviendas, Trump se negó en última instancia a respaldar la ley hasta que el Congreso aprobara un proyecto de ley más polémico que él defendía y que exigía una identificación más estricta de los votantes.
Un blanco popular
Los propietarios inmobiliarios de Wall Street se han convertido en un blanco de críticas por parte de ambos partidos desde que surgieron tras la crisis hipotecaria estadounidense, acaparando viviendas unifamiliares en Estados Unidos a precios de ganga y, según los críticos, impidiendo que los estadounidenses de a pie intenten comprar su primera vivienda.
Ciudades del “Sun Belt” como Phoenix y Atlanta resultaron ser los destinos más atractivos, ya que ofrecían oportunidades para adquirir un gran número de viviendas con descuentos.
Desde el principio, los mayores propietarios argumentaron que representaban una minúscula parte del parque inmobiliario estadounidense. Las empresas que poseen más de 1.000 viviendas representan el 3 % de las propiedades unifamiliares disponibles para alquiler en todo el país, según un estudio del Urban Institute.
Aun así, resultaron ser un chivo expiatorio muy conveniente en un mercado inmobiliario caro, incluso después de que redujeran drásticamente sus compras cuando los tipos de interés se dispararon a mediados de 2022.
Trump entró en escena en enero de este año, en un momento en que su administración se centraba en abordar una crisis de asequibilidad más amplia de cara a las elecciones de mitad de legislatura.
En un decreto presidencial, el presidente se comprometió a tomar “medidas decisivas para impedir que Wall Street trate los barrios de Estados Unidos como si fueran una sala de operaciones bursátiles”.
Las acciones de los propietarios de viviendas unifamiliares destinadas al alquiler se desplomaron, y los inversores dejaron de plantearse nuevas adquisiciones mientras esperaban a ver qué rumbo tomaría la iniciativa de Trump.
El punto más bajo para el sector se alcanzó en marzo. Fue entonces cuando el Senado aprobó una versión del proyecto de ley de vivienda que incluía una medida que afectaba al negocio de la construcción de nuevas viviendas destinadas específicamente al alquiler, lo que provocó las críticas de los promotores inmobiliarios.
La ley definitiva logra un delicado equilibrio, según Drew Flahive, presidente de la gestora de activos alternativos Amherst, que cuenta con unas 50 000 viviendas en su cartera de viviendas unifamiliares en alquiler.
Prohíbe a los grandes propietarios adquirir viviendas listas para entrar a vivir en el mercado libre —un tipo de compra que no goza de popularidad entre los votantes— al tiempo que permite estrategias como la construcción destinada al alquiler, que contribuyen a paliar la escasez de viviendas en EE. UU.
“Lo último que nadie desea es que la vivienda resulte aún más inasequible”, afirmó Flahive.
Aun con las excepciones, la ley plantea dificultades a los grandes propietarios. Amherst despidió a más de 100 empleados después de que la perspectiva de una prohibición total asustara a los proveedores de capital a principios de este año.
Probablemente pasarán uno o dos años hasta que los proveedores de capital se sientan cómodos con la ley y destinen nuevos fondos a la adquisición de viviendas de alquiler, señaló Flahive.
La normativa estatal y local sigue siendo otra cuestión pendiente. A mediados del año pasado, los legisladores de unas dos docenas de estados habían propuesto normativas para limitar la participación de los inversores institucionales en el mercado inmobiliario, según un informe del American Enterprise Institute.
Es probable que el apoyo de Trump a una prohibición encuentre eco entre los legisladores republicanos de lugares como Georgia —cuya capital cuenta con una elevada proporción de viviendas unifamiliares de alquiler propiedad de empresas— y Míchigan, donde los legisladores aprobaron una prohibición parcial de esta práctica.
“La cuestión política seguirá presente mientras la asequibilidad se vea mermada”, afirmó Lance Lambert, director ejecutivo de la empresa de investigación del mercado inmobiliario ResiClub.
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