Bloomberg Línea — Seis años después del inicio de la pandemia de covid-19, el régimen de trabajo presencial se ha consolidado de nuevo en las empresas brasileñas, y el mercado inmobiliario de oficinas ya refleja el cambio en sus indicadores.
Santo Paulo, el mayor mercado corporativo de Brasil, registró en 2025 su segundo mejor resultado de los últimos cinco años en absorción neta, que mide la diferencia entre el total alquilado y el devuelto.
Se absorbieron 289.000 metros cuadrados el año pasado, según datos de CBRE, consultora global de referencia en el mercado inmobiliario comercial y la mayor de Brasil en el sector.
“Hubo una acumulación de demanda de empresas que crecieron durante la pandemia y no buscaban oficinas debido al teletrabajo. Es un movimiento que ha desembocado en los últimos dos años, con las empresas volviendo a alquilar espacios”, afirmó Edson Ferrari, vicepresidente de CBRE Brasil, en una entrevista con Bloomberg Línea.
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Nubank fue el último caso emblemático de este movimiento. La fintech mantuvo durante cinco años uno de los modelos más flexibles del mercado, con un requisito de solo una semana de trabajo presencial cada tres meses. A finales del año pasado, el banco digital anunció un cambio gradual hacia el modelo híbrido, que comenzó con un fuerte movimiento en el mercado de oficinas.
La empresa realizó uno de los mayores arrendamientos del último año al ocupar 14.957 m² en el edificio Capote 210, a pocos metros de su sede actual. A raíz de este arrendamiento, la región de Pinheiros, en São Paulo, registró la mayor reducción de vacantes de la ciudad el año pasado, con una caída de 14,4 puntos porcentuales, según un estudio de la consultora Binswanger.
Aun así, la recuperación de los espacios todavía no ha sido suficiente para aumentar el interés de los inversionistas por el sector inmobiliario corporativo.
El segmento solo cuenta con un 18% del interés de los inversionistas este año en América Latina, frente al 40% del sector logístico, que sigue siendo el más deseado de la región. Los datos proceden de la encuesta Investor Sentiment Survey de CBRE, adelantada en exclusiva a Bloomberg Línea.
“El regreso a la oficina está consolidado y vemos precios cada vez mejores, con el segmento ganando tracción en los próximos años. Pero los fondos estaban sobreasignados en el sector cuando llegó la pandemia. Por lo tanto, observamos primero la caída de la desocupación antes de que vuelva la inversión, lo que aún puede llevar algún tiempo”, evaluó Ferrari.
El diagnóstico se ve reforzado por encuestas realizadas a pares del sector, que también observaron una caída en el número de proyectos liderados por inversores inmobiliarios. El resultado es una reducción del número de existencias y una caída en la tasa de desocupación de la ciudad.
Un informe de la consultora Cushman & Wakefield estima que la incorporación de nueva existencia de clase A en 2025 fue limitada y se concentró en unos pocos mercados, “confirmando un ciclo de desarrollo cauteloso”. La ciudad de São Paulo añadió 49.908 m² de oficinas de clase A en el último año, según los cálculos de Cushman, un 35% menos que los 76.718 m² registrados en 2024.
Por su parte, la consultora Newmark estimó que el crecimiento del 15,9% de la existencia estuvo por debajo de las expectativas para el año, alcanzando el nivel más bajo desde 2012. Como consecuencia, se produjo una creciente revalorización del precio medio de las oficinas en la ciudad, que subió un 4% en la comparación anual, hasta alcanzar los R$115,20 (US$ 22) mensuales por metro cuadrado a finales de 2025.
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Según el estudio de Cushman, el precio en São Paulo sigue siendo el más caro de América Latina, en torno a US$26,30 por metro cuadrado al mes, lo que supone un aumento del 20% en el acumulado de 2025.
“La tendencia de los precios a lo largo de 2025 confirma un escenario en el que los ajustes al alza se concentraron en mercados y regiones con fundamentos más sólidos, mientras que, en aquellos con mayor disponibilidad, los valores tendieron a estabilizarse o ajustarse de forma más gradual”, informó el informe.
Las regiones más buscadas de la capital paulista se encuentran alrededor del eje financiero, especialmente alrededor de las avenidas Brigadeiro Faria Lima y Juscelino Kubitschek. Los datos de la consultora Binswanger indican que la escasez y los precios pueden ser aún mayores en estos ejes premium.
El eje financiero de la ciudad cerró el año con una tasa de desocupación de solo el 9,2%, y el precio medio solicitado superó los R$200 (US$38) mensuales por metro cuadrado. Entre los lugares más codiciados de Faria Lima, los contratos de alquiler alcanzan un precio de R$420 (US$80) mensuales por metro cuadrado.
Impacto de la IA en las oficinas
A pesar de la tendencia positiva del mercado de oficinas, un factor que preocupa a los inversionistas a nivel mundial es el impacto que la inteligencia artificial (IA) puede tener en este mercado. El gran temor es que la IA sea responsable de despidos masivos de empleados y reduzca la necesidad de las empresas de contar con espacio corporativo.
CBRE fue uno de los casos más emblemáticos del llamado “AI scary trade” en febrero: las acciones de la empresa se desplomaron un 20% en bolsa en dos sesiones bursátiles tras la publicación de los resultados, a pesar de que la empresa presentó unos resultados superiores a los esperados.
El CEO Bob Sulentic admitió en la conferencia de resultados que es posible que la inteligencia artificial reduzca la demanda de espacios de oficina a largo plazo. Sin embargo, Sulentic afirmó que no hay indicios de que el negocio principal de la empresa vaya a sufrir una disrupción por parte de la IA.
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“Estamos muy seguros de que el negocio se basa en el pensamiento estratégico y creativo de nuestros agentes inmobiliarios. Y creemos que esto seguirá siendo así, ya que no hemos visto ninguna prueba que indique lo contrario”, afirmó.
Ferrari, vicepresidente de CBRE Brasil, afirmó que, hasta el momento, la empresa no ha identificado ningún cliente que haya reducido significativamente su superficie ocupada como consecuencia directa de la adopción de la IA. Según el ejecutivo, lo habitual es que se produzcan cambios en la distribución, con algunas áreas que pierden puestos de trabajo y otras que contratan personal.
“Vemos empresas que tenían 30 personas en un área determinada, por ejemplo, que se redujo a cinco personas por cuestiones de eficiencia. Pero son empresas que crecen en otros frentes y siguen alquilando más espacio de oficinas”, afirmó.
Por su parte, Cushman & Wakefield estima que los mercados y edificios concentrados en funciones de back-office o asociados a funciones repetitivas y de gran volumen son los más propensos a verse afectados por la IA y, en consecuencia, a sufrir una presión estructural de la demanda.
“Para muchas organizaciones, un modelo híbrido resultará más atractivo, con un área central más pequeña, optimizada para la toma de decisiones y la cultura organizativa, respaldada por una capacidad flexible que puede absorber la volatilidad (picos de crecimiento, equipos de proyecto, entradas en nuevos mercados y reorganizaciones) sin necesidad de compromisos a largo plazo”, afirmó Richard Pickering, director de previsión estratégica e inteligencia de Cushman, en un informe.
El estudio, publicado en marzo de este año, estima los impactos de la IA en el mercado de Estados Unidos y Europa. La consultora aún no ha realizado un estudio específico sobre el tema para América Latina.
