Bloomberg Línea — La estabilidad macroeconómica que ha recuperado América Latina y el Caribe en el bienio 2023-2024 no ha logrado traducirse en una mejora del acceso a la vivienda.
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Mientras la inflación se modera y el desempleo baja en la mayoría de los países de la región, el mercado inmobiliario sigue atrapado en una crisis de asequibilidad estructural, alimentada por la informalidad laboral y acceso al crédito que continúa condicionado, revela el Anuario de la Vivienda de América Latina y el Caribe, presentado ayer por CAF —banco de desarrollo de la región— y el Instituto Lincoln de Políticas de Suelo.
El informó analizó más de 200 indicadores en 15 países a partir de los principales indicadores macroeconómicos, financieros y habitacionales recopilados para el año 2024.
“El acceso a la vivienda adecuada es condición estructural para el desarrollo, para la cohesión social y para la sostenibilidad de nuestras ciudades”, dijo Sergio Díaz Granados, presidente ejecutivo de CAF, durante la reciente presentación del informe.
En la región, “esto sigue siendo tal vez una de las fronteras más determinantes para cerrar las brechas de desigualdad y fortalecer la resiliencia urbana”, agregó.
La trampa de la informalidad
El informe detalla que el costo del suelo urbano ha escalado hasta representar cerca del 25% del valor final de una vivienda de interés social, presionando los precios al alza y desplazando a las familias de bajos ingresos a zonas periféricas o asentamientos informales.
| País | Informalidad (%) | Ingreso medio anual (US$) | Precio vivienda (US$) | Alquiler (US$) |
|---|---|---|---|---|
| Argentina | 36,1 | 9.183,38 | 107.525,68 | 517,69 |
| Barbados | — | — | — | — |
| Brasil | 38,6 | 12.757,37 | 46.762 | — |
| Chile | 26,3 | 15.201,42 | — | 317,94 |
| Colombia | 56,8 | 5.301,29 | 51.454,18 | 208,62 |
| Costa Rica | 37,9 | 26.084,55 | — | — |
| Ecuador | 55,2 | 8.841,60 | 52.500 | 195,70 |
| El Salvador | 68,5 | 8.558,17 | 265.500 | 1.578 |
| Honduras | 71,2 | 368,44 | 161.295 | 34,62 |
| México | 54,5 | 17.901,48 | 57.606 | 574,55 |
| Panamá | 49,3 | 10.560,00 | 100.690 | 376,55 |
| Paraguay | 62,5 | 7.924,06 | 132.356,71 | 462,95 |
| Perú | 70,9 | 5.647,12 | 145.653,03 | 791,74 |
| Rep. Dominicana | 54,8 | 11.879,82 | 39.675,29 | 570,80 |
| Uruguay | 21,2 | 29.819,55 | — | — |
Este fenómeno se agrava por la precariedad del mercado laboral. Pese a la moderación macroeconómica, la informalidad laboral se mantiene como una “de las características estructurales más persistentes”, superando el 50% de la población ocupada en ocho de los quince países estudiados.
Los casos de Honduras (71,2%) y Perú (70,9%) son extremos, contra los mínimos en Uruguay (21,2%) y Chile (26,3%).
Además, la asequibilidad de la vivienda (la relación entre precio e ingreso) sigue siendo un desafío estructural en la mayoría de los países. Solo Uruguay y Costa Rica evidencian mejoras en el acceso relativo a la vivienda formal.
En el resto de los países, la relación entre ingreso y precio sigue siendo desfavorable, empeorando o en el mejor de los casos manteniendo la segmentación territorial del acceso a la vivienda digna en áreas urbanas.
Otro de los hallazgos del Anuario es la ineficiencia en el diseño de las políticas públicas. Aunque casi todos los países cuentan con subsidios para la vivienda, la evidencia muestra que estos no están llegando a los más pobres.
En varios países, los subsidios directos e indirectos están beneficiando incluso a los deciles de ingresos más altos (8º y 10º), filtrando recursos públicos hacia segmentos de la población que podrían acceder al mercado sin ayuda estatal. Esto sugiere que la política social, en lugar de corregir las desigualdades, podría estar perpetuándolas.
Por otra parte, la inversión pública en vivienda sigue siendo marginal. En promedio regional, los recursos destinados al sector no superan el 1% del Producto Interno Bruto (PIB), lo que limita el alcance de los programas de interés social.
Precios y alquileres
Aunque la región atraviesa una moderación macroeconómica, existen países donde los precios de la vivienda han crecido por encima de la inflación, como es el caso de Colombia y México, tensando aún más la capacidad adquisitiva de los hogares.
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El fenómeno es especialmente crítico en el mercado de alquileres. En Brasil y Costa Rica, el crecimiento de los alquileres superó con creces la inflación, encareciendo una vía de acceso que suele ser la única alternativa para quienes no pueden comprar.
Según el análisis, los hogares de bajos ingresos en Perú, República Dominicana y Honduras son los que destinan proporciones más elevadas de sus ingresos al pago de vivienda.
En términos de tenencia, el informe expone una brecha preocupante en la seguridad jurídica. Mientras en Panamá y Paraguay los hogares sin titulación formal representan menos del 1% del stock, en Perú esta cifra alcanza casi el 25%, evidenciando la precariedad de los derechos de propiedad en amplias zonas de la región.
Margen de acción
El análisis del sistema financiero revela que el crédito hipotecario como proporción del PIB continúa mostrando fuertes disparidades.
Chile (28%), Barbados (27%) y Panamá (23%) continúan liderando en profundidad del mercado hipotecario, seguidos por Brasil, Colombia, Ecuador, El Salvador y México con valores en un rango entre 7,4% y 11%. Los demás países presentan niveles bajos siendo el caso más grave el de Argentina con apenas un valor del 0,2%.
Superar estos obstáculos requiere múltiples abordajes, algunos de los cuales exceden al sector de la vivienda al estar vinculados a la economía de los países o del mercado laboral.
Los autores abogan por repensar las métricas de originación y scoring crediticio, “que permitan diferenciar y evaluar de manera diferente la capacidad de pago que vayan más allá de la existencia o no de un salario formal” y así avanzar hacia sistemas financieros más adaptados a la realidad de los países, “capaces de integrar a los millones de hogares hoy excluidos del crédito formal y, con ello, contribuir a la reducción de los déficits habitacionales”.
